Что лучше – ипотека или рассрочка от застройщика?

В нашей стране лишь немного людей имеют доход, позволяющий купить жилье сразу, без использования кредитных средств. Большинство же, при планировании обзавестись квартирой, причем не только в новостройке, но и на вторичном рынке недвижимости, воспользуются или ипотечным кредитом – услугой, предоставляемой банковской организацией, или, если это возможно, рассрочкой платежа от застройщика.

Чтобы потенциальному покупателю недвижимости разобраться, что лучше взять ипотеку в банке, либо прибегнуть к рассрочке от застройщика, необходимо ознакомиться с преимуществами каждого вида кредитования.

Рассмотрим основные отличия между ипотекой и рассрочкой, их достоинства и недостатки, а также проведем небольшое сравнение возможностей в удобной табличной форме.

Ипотека. Особенности оформления документов и выдачи кредита

По своей сути ипотека – это кредит, выдаваемый заемщику банком под покупку квартиры, или частного дома. Причем до момента полного погашения подобного займа клиентом, приобретаемый объект остается в залоге у банка, и в обязательном порядке страхуется на случай возникновения непредвиденных обстоятельств.

Для оформления ипотеки заемщик подает документы в наиболее привлекательный по предлагаемым условиям банк, и ждет одобрения принявшей их организации. При этом чтобы получить желаемую сумму денежных средств, может потребоваться привлечение созаемщика или поручителя.

Особенность приобретения квартиры в строящемся доме. Планируя купить жилплощадь в новостройке, следует помнить, что не все банки готовы выдать ипотечный кредит на приобретение жилья, либо его доли, у непроверенного застройщика, так как это чревато большими рисками невозврата залогового объекта в случае, если застройщик «исчезнет». Поэтому банки работают только с проверенными застройщиками.

Если клиента заинтересовала квартира в новом, строящемся доме, который еще официально не сдан (а, значит, квадратные метры не могут быть предметом залога), то чтобы получить ипотеку, следует поинтересоваться у застройщика, с какими банками он сотрудничает, и именно в них постараться взять кредит.

Преимущества

Достоинства ипотеки следующие:

1. Продолжительный срок кредитования. Позволяет совершать платежи относительно небольшими суммами, что делает ипотеку доступной семьям, не обладающим высоким совокупным доходом.
2. Приобретенный объект сразу передается в собственность приобретателя. При этом объект остается в залоге у банка до полного погашения кредита.
3. Небольшой первый взнос. В зависимости от кредитующего учреждения, первый взнос за ипотеку может быть довольно небольшим – от 20%, что при наличии некоторых накоплений делает данный вид кредитования вполне оправданным.
4. Возможность закрытия раньше срока. Раньше банки активно использовали пробел в законодательстве, согласно которому заемщик не имел права без уплаты штрафных санкций вносить больший платеж по ипотечному кредиту. Сейчас же этот недочет устранен, и заемщик вправе ежемесячно вносить суммы больше, чем требует график платежей без каких-либо штрафов со стороны банка.

Недостатки

Минусы так же присутствуют:

1. Жесткие ограничения. Возраст, место работы, получаемый доход, наличие созаемщиков/поручителей, обязательное страхование – все учитывается без каких-либо послаблений для заемщика. При этом банк может предоставить ипотеку лишь при внесении определенной части средств самим заемщиком (30-50%), что может отрицательно сказаться на возможностях людей – накопить на квартиру 30-50% ее стоимости в сегодняшних экономических реалиях большинству просто не под силу.
2. Большая переплата. Не секрет, покупая квартиру в ипотеку на 25-30 лет, «благодаря» высокой процентной ставке, заемщик выплачивает банку сумму, эквивалентную полутора-двум квартирам.
3. Длительное рассмотрение. Не всегда банки обрабатывают заявки на рассмотрение решения о возможности кредитования в короткие сроки. Иногда, когда требуется проверка актуальности предоставленных данных, срок рассмотрения может доходить до недели. За это время приглянувшаяся квартира может «уйти» к другому покупателю.
4. Дополнительная оплата услуг. Страхование, уплата агентству недвижимости, через которое проводится сделка купли/продажи, определенного процента (обычно 1-3% от стоимости приобретаемой квартиры) – все эти расходы ложатся на плечи инициатора сделки.

Рассрочка платежей от застройщика. Расширенные возможности приобретения жилья.

Крупные стройфирмы, занимающиеся возведением многоэтажных домов в городской черте, заинтересованы в максимально быстрой продаже своих квартир, а потому подготавливают для потенциальных покупателей различные бонусные программы, позволяющие последним сэкономить на покупке жилья.

Условия предоставления рассрочки платежей от застройщика, график погашения задолженности, прописываются в заключаемом договоре купли-продажи. Там же указывается, когда приобретаемая квартира переходит в собственность владельца – после первого платежа, или, что бывает чаще всего, при внесении последнего.

Преимущества покупки жилья в рассрочку

1. Малое количество документов. Для оформления сделки требуется только паспорт, в отдельных случаях справка о доходах 2НДФЛ.
2. Быстрота проведения сделки. Выбрать квартиру и провести сделку с застройщиком в тот же день – вполне реально.
3. Наличие плохой кредитной истории – не помеха. Застройщик не имеет доступа к данным бюро кредитных историй (БКИ), а потому испорченная кредитная история покупателя никак не отразится на возможности проведения сделки купли-продажи.
4. Небольшая переплата. Процентная ставка рассрочки, взятой напрямую у застройщика, всегда ниже банковской процентной ставки, а потому рассрочка в 2-5% годовых – гораздо выгодней для покупателя. Вдобавок к этому, отсутствует нужда в приобретении услуг по страхованию купленного объекта (страховки).

Недостатки рассрочки

1. Большой первый взнос. Чтобы не рисковать и быть уверенным, что клиент выплатит всю сумму и в полном объеме, застройщик защищает свои интересы, и требует с покупателя большой первый взнос за приобретаемую недвижимость, обычно это половина стоимости квартиры.
2. Погашение задолженности за короткий срок. Банковская ипотека выдается на срок вплоть до 30 лет, тогда как застройщик предоставляет рассрочку только на 1-3 года.
3. Платежи большими суммами. Если срок рассрочки короткий, то и сумма платежей - большая.

Подписывая с застройщиком договор купли-продажи, следует обратить внимание на стоимость квадратного метра – она должна быть фиксирована. В противном случае, невыкупленные сразу квадратные метры могут повышаться в цене, что сводит на нет все те лучшие условия, получаемые от рассрочки, предоставляемой застройщиком, и равняет рассрочку с банковской ипотекой.

Что выгодней ипотека или рассрочка платежа?

Сравнивая, что выгодней – воспользоваться ипотечным кредитованием, либо рассрочкой, следует помнить, что ипотека больше подходит тем, у кого небольшие доходы и нет возможности ежемесячно вносить большую сумму в счет погашения, не говоря уже о большом первом взносе.

Услугой рассрочки, хоть она и выгоднее в плане отсутствия лишних переплат, могут воспользоваться лишь немногие: те, кто может позволить себе рассчитаться с долгом за один-два года.

Табличная форма преимуществ и недостатков ипотеки и рассрочки от застройщика:

	Ипотека	Рассрочка
Переплата	ДА	НЕТ
Большое количество документов	ДА	НЕТ
Необходимость получения страховки	ДА	НЕТ
Купленная квартира в залоге	ДА	НЕТ
Большой первый взнос	НЕТ	ДА
Платежи большого размера	НЕТ	ДА
Риск остаться без купленного жилья	НЕТ	ДА

Последняя графа говорит о наличии для покупателя повышенного риска потери приобретенного жилья, так как не все застройщики завершают работы по возведению и сдаче дома – некоторые, набрав приличную сумму с честных граждан, исчезают в неизвестном направлении.