Что такое переуступка ипотеки на квартиру?

При оформлении ипотеки обе стороны банк и заемщик на равных правах имеют право передачи своих прав и обязательств третьему лицу. Переуступкой называют процесс, позволяющий любой из сторон осуществить передачу своих прав третьему лицу.

как переуступить права по ипотеке на жилье

В каких ситуациях нужна переуступка?

Человек, который оформил на себя ипотеку, может передавать право собственности третьим лицам, при этом они получают права и обязанности по ипотечному займу.

Переуступка прав будет уместна в таких ситуациях:

  1. Развод. Иногда при расторжении семейных уз один из супругов отказывается от собственной доли имущества, нажитого в браке. В таком случае ипотеку должен выплачивать супруг с ипотечной недвижимостью.
  2. Острая нужда в деньгах. Если заемщику нужно срочно погасить кредит, и продать недвижимость, то в этой ситуации подписывается договор о переуступке, что сокращает время продажи жилья, а значит и время получения необходимых средств.
  3. При желании оформить квартиру на другого человека, а не наследника. Если заемщик умирает, то наследник получает не только недвижимость в свою собственность, но и права и обязательства по ипотеке.
  4. Невозможность платить по ипотеке. При закрытии договора вследствие невозможности выплатить кредит на жилье.

Передача кредитором своих прав и обязанностей третьему юридическому лицу происходит, если банк продает ипотечный портфель, или ипотеку коллекторской компании. Продается ипотека коллекторской компании, если заемщики не выполняет свои обязательства по договору.

Разрешение банка на переуступку прав

1

Заемщик имеет право на распоряжение залоговым имуществом без разрешения банка только при составлении завещания. В других случаях необходимо разрешение банка, который выдал ипотечный кредит, на передачу прав и обязанностей третьему лицу.

По этой причине заемщику первоначально нужно подать заявление в банк о рассмотрении возможности переуступки, а уж потом решать все вопросы с человеком, которому будет передана недвижимость. Банки выдают такие разрешения только в действительно необходимых ситуациях, так как для них новый клиент несет определенные риски, связанные с возможностью осуществления им необходимых выплат.

Если переуступка была осуществлена без разрешения банка, то банк имеет полное право:

  • осуществления мероприятий для признания сделки недействительной;
  • требовать досрочного погашения всего кредита и выплату штрафа вследствие нарушения ипотечного договора;
  • взыскать залоговое имущество.

Плюсы и минусы переуступки

Для того, КОМУ переуступают

Если кредиторы все же дали разрешение на передачу прав и обязательств третьему лицу, то новый заемщик пройдет ряд проверок на возможность оплачивать кредит, что равносильно изначальному оформлению ипотечного кредита. Потенциальный заемщик обязан собрать необходимый пакет документов и предоставить в банк, чтобы организация рассмотрела возможность выдачи кредита.

При этом сбор документов происходит чуть проще, чем при оформлении ипотечного кредита. На оформление уступки не нужны документы на недвижимость, и нет необходимости в её оценке. Так потенциальный заемщик экономит свое время и финансы. Плюсом потенциальному заемщику будет 100% гарантия юридической чистоты жилья.

2

Несмотря на то, что такая сделка изначально кажется выгодной, она может иметь «подводные камни», например:

  1. При переуступке не составляется дополнительного соглашения к ранее подписанному договору об ипотечном кредите, а составляется новый договор.
  2. При составлении нового договора возможны значительные отличия условий от первоначальных. Так же существует риск повышения ставки банком, укорочение срока выплаты, введения новых комиссий, отсутствующих в предыдущем договоре. Это может значительно повлиять на сумму, которую нужно выплачивать каждый месяц. К тому же банк будет требовать заключения новых страховых договоров. Новый заемщик должен их тщательно изучить, так как новые договоры могут отличаться от стандартных.

Для того, КТО переуступает

Зачастую, при переуступке жилье стоит дешевле рыночной цены. Это может быть очень выгодно для нового заемщика, однако настоящему владельцу квартиры необходимо выяснить, какие штрафы предусмотрены ипотечным договором за его нарушение. Если размеры штрафов очень значительны, то такая сделка уже не будет такой выгодной.

Подобные вопросы нужно решать индивидуально с представителем кредитной структуры, в чьем залоге находится приобретенное покупателем жилье.

При нежелании погашать кредит заемщиком, кредитор может продать недвижимость на аукционе или совершить переуступку новому заемщику, в его пользу. Если предыдущий заемщик отказывается выселяться из квартиры, то в этой ситуации задействуются органы МВД.

Возможна ситуация, когда предыдущий заемщик подает на нового в суд для признания сделки по переуступке недействительной. Такая ситуация является большим риском для нового заемщика и может случиться, если предыдущий заемщик передумает, так как вдруг по прошествии некоторого времени условия переуступки ему покажутся невыгодными.

Как проходит процесс оформления прав переуступки на квартиру?

Для того чтобы официально оформить переуступку и передать права собственности, а так же права и обязанности ипотечного кредита, необходимо пройти следующие процедуры:

  1. Заемщику, который хочет продать свое жилье, необходимо найти потенциального покупателя недвижимости.
  2. Заемщику и покупателю обратиться в банк с заявлением о разрешении произвести переуступку.
  3. Потенциальный покупатель проходит проверку банком, на основании которого банк оглашает решение, разрешит ли он переуступку или нет.
  4. При положительном решении банка покупателем квартиры заключается договор на кредит или на ипотеку с банком.
  5. Производится регистрация перехода права собственности.
  6. Происходит расчет за жилье.

После совершения последнего шага, вопрос гашения ипотечного кредита, с соблюдением условий нового кредитного договора, ложится на плечи уже нового заемщика.

Особенности переуступки жилья в новостройке

Переуступка прав на жилье в новостройке – это передача прав собственности и обязательств перед банком, которые сменяют собственника согласно договору долевого строительства. Отличием от покупки недвижимости на вторичном рынке является отсутствие документов у продавца, которые устанавливают права собственности на недвижимость.

Банки боятся выдавать кредиты на квартиры в новостройках, которые еще не сдавались в эксплуатацию, поэтому они очень внимательно и серьезно относятся к непроверенному застройщику. Зачастую они сотрудничают только с узкими кругами застройщиков (между ними заключается партнерское соглашение). По этой причине при желании приобретения квартиры в новостройке покупателю необходимо узнать, с каким банком застройщик возводимого дома находится в партнерстве.

3

От того, всю ли сумму выплатил застройщику первоначальный покупатель, или заплатил лишь частично, будет зависеть порядок оформления переуступки. Если первый покупатель оплатил всю сумму застройщику, то для оформления переуступки квартиры, разрешения от застройщика ему не требуется. Если же сумма была выплачена не в полном объеме, то при оформлении переуступки второму приобретателю жилья необходимо получить согласие на проведение сделки и от банка, и от застройщика.

При покупке квартиры в новом доме покупатели в основном рискуют возникновением проблем с застройщиком, так как никто не дает гарантий, что достройка объекта будет успешно завершена, или что она завершится в обещанные сроки. К тому же существует огромный риск оформить ипотеку на жилье и при этом остаться без него. Чем больший процент завершенных строительных работ в новом доме, тем меньший риск остаться без жилья.

Налоги

Переуступку совершают и для того, чтобы избежать уплаты дополнительного налогового сбора. Так, согласно законодательным нормам, при заключении договора о продаже и покупке продавец, если жилье принадлежало ему меньше, чем три года, должен уплатить налог на сделку.

Если продавец является участником долевого строительства, то в качестве налога берется разница между первоначальной суммой на жилье и ценой проданной квартиры. Если же жилье было продано по изначальной цене, то налог не платится.

Совершается оплата налога до 15 июля следующего года, после продажи жилья.

Переуступка, инициатором которой становится банк

Переуступка ипотечного кредита может быть совершена как при инициативе заемщика, так и по настоянию банка. Коммерческая структура имеет право совершать переуступку недвижимости третьему лицу без согласия заемщика, но при обязательном уведомлении о совершении данной процедуры и причинах, побудивших к этому.

4

Так же банк обязуется в письменном виде предоставить информацию о передаче квартиры по переуступке прав и третьему лицу, где должен указать:

  • новые реквизиты;
  • способы и порядок оплаты;
  • обязанности и права.

При отсутствии уведомления от банка, банк не имеет права применения штрафных санкций к первоначальному заемщику, по причине неисполнения обязательств.

Помните важную деталь: заемщику не следует соглашаться на заключение ипотечного кредита, если в договоре прописан пункт о возможности последующей переуступки приобретенной недвижимости. Ведь согласно нему, кредитор будет иметь право самостоятельно принимать решения о необходимости переуступки прав на квартиру третьим лицам, вне зависимости от желания заемщика и потенциального покупателя. При возникновении каких-либо сомнений в объективности заключаемого договора, необходимо проконсультироваться с хорошим юристом.

Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

 Клиент обхитрил банк Тинькофф на 24 миллиона рублей
credito-centr © 2017 - 2019 Копирование материалов запрещено Наверх