Ипотечная квартира в залоге у банка. Как ее купить?

На рынке недвижимости России все чаще появляются предложения о покупке квартиры, которая на момент продажи еще остается в залоге у банка. Подобные ситуации являются закономерным проявлением реакции на современные реалии рынка: большая часть приобретаемого жилья куплено с использованием ипотеки. Появление схем продажи заложенных квартир было вопросом времени.

Существует немало причин, побуждающих владельца залогового жилья начать продажу объекта. Непогашенный ипотечный кредит не является поводом для отказа от этой идеи. Чаще всего продажей ипотечных квартир начинают заниматься либо при желании приобрести другой объект, возможно так же в ипотеку, либо при невозможности обеспечивать текущий кредит по разным личным причинам.

Ипотечная квартира в залоге у банка. Как ее купить

Многие видят в сделках с залоговыми квартирами выгоду для всех сторон, потому что у заемщика наконец-то снимается финансовое бремя в виде обязательных выплат банку, а кредитная организация без проблем получает остаток ссудной задолженности (это самый приемлемый вариант, если заемщик переходил в категорию неплатежеспособных). Для покупателя такие сделки тоже выгодны, ведь на залоговое жилье продавцы предлагают весьма интересные цены и они нередко при реализации идут на уступки по сделке в надежде как можно быстрее пройти все этапы продажи и поправить свое финансовое положение.

2

Но все эти плюсы не отменяют того факта, что продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, является специфичной сделкой. Продавцам найти желающих приобрести квартиру с обременением не так-то просто. Так же продавец неминуемо теряет в деньгах, предлагая более низкие цены, чем в среднем по рынку. И чем острее финансовые проблемы заемщика, тем сильнее приходится снижать цену в попытке не потерять время. Покупателю же нужно быть готовым к прохождению всевозможных бюрократических процедур, без которых быстрая покупка залогового объекта в современных реалиях, к сожалению, невозможна.

Наиболее распространенные варианты продажи залоговых квартир

При реализации заложенного объекта, на который наложено обременение, в первую очередь важно найти пути снятия обременения - это нужно для завершения сделки.

На нашем рынке существует три наиболее распространенных схемы реализации квартир, которые находятся в залоге у кредитной организации:

  • Заемщик, на которого оформлено право собственности на отчуждаемую квартиру, заключает договор с покупателем. Возможно, в этой процедуре не обойдется и без участия кредитора (банка), с которым потребуется заключить соглашение на проведение сделки. Новый приобретатель по договору в первую очередь перечисляет аванс продавцу. Размер аванса устанавливается равным остатку ссудной задолженности за этот объект. И аванс уходит не продавцу, а напрямую в банк-кредитор, в который предварительно поданы документы на полное досрочное погашение кредита. При получении требуемой суммы банк оформляет погашение ипотечного кредита и дает согласие на снятие обременения. Далее продолжается обычная сделка по купле-продаже жилого объекта.
  • Покупатель квартиры сам оформляет ипотеку. Покупатель тоже имеет право на ипотеку, поэтому при намерении приобрести жилье с использованием ипотечных средств может обратиться в банк-кредитор продавца для получения кредита на покупку. В такой сделке банк будет и кредитором для продавца, и кредитором для покупателя. Покупатель делает все необходимое для получения займа, а первоначальный взнос и выдаваемые средства идут в счет оплаты объекта продавцу. Естественно, что деньги в первую очередь направляются на погашение кредита продавца, но при этом все операции проходят внутри одного кредитного учреждения. Результат сделки регистрируется двумя операциями: снятие обременения и наложение обременения, в ходе чего у недвижимости поменяется залогодатель.
  • Продажа залогового объекта через решение суда. Самый худший вариант для продавца – когда продажа осуществляется в судебном порядке. До этого доходят в тех случаях, когда заемщик не может оплачивать кредит, при этом с банком не удается найти компромисс по поводу самостоятельной реализации заложенного объекта. В таких случаях реализация объекта проводится на специальных торгах, которые устраивают судебные приставы. Сумма, полученная от продажи квартиры, отходит банку-кредитору в счет погашения долгов заемщика. Заемщик каким-либо образом повлиять на продажу не может, а цены на торгах на реализуемые залоговые объекты обычно невыгодны для продавцов.

Немаловажен тот факт, что до продажи в ходе торгов обычно дело доходит намного реже, чем до добровольной продажи залоговой квартиры заемщиком на своих условиях при наличии согласия банка-кредитора. Чаще такие сделки проводятся не из-за необходимости срочно закрыть долг, а из-за обмена ипотечных квартир на жилье с лучшими характеристиками, то есть на рынке недвижимости существует спрос на хорошее жилье и покупатели в состоянии обеспечить свои запросы.

Продажа квартиры с обременением с погашением ипотеки за счет средств покупателя

В связи со спросом потребителей на обмен ипотечных квартир на лучшее жилье выработалось четыре распространенных варианта проведения сделок, когда ипотечный кредит продавца закрывается за счет средств покупателя:

Продажа объекта с обременением при содействии банка-кредитора

1

Банки для успешного проведения сделки оказывают услугу предоставления депозитарной ячейки. Покупатель в начале сделки кладет необходимую сумму на хранение в ячейку. Этой суммы должно хватать на погашение кредита. Оставшаяся часть по договору тоже вносится в ячейку, но другую. Когда сделка успешно проводится и регистрирующий орган выдает документы, подтверждающие успешное проведение регистрационных действий, банк-кредитор забирает сумму для погашения ипотеки из первой ячейки, а продавец забирает причитающуюся ему сумму из второй.

Специалисты в сфере недвижимости считают этот способ наиболее безопасным в сделках с залоговыми объектами. Схема с двумя ячейками обеспечивает высокий уровень безопасности для трех сторон, что удовлетворяет всех. Покупатель объекта вносит средства с возможностью выемки лишь при предъявлении документов об успешной государственной регистрации, а банк знает, что средства и так хранятся в его ячейке. Покупатель при несовершенной сделке может получить доступ к внесенным средствам и вернуть свои деньги.

Продажа квартиры по такой схеме возможна лишь при согласии банка. Коммерческим структурам этот подход весьма подходит, так как обеспечивается гарантия погашения кредита в полном объеме и в нужный срок.

Но нужно помнить, что договорная сумма за объект и остаток ссудной задолженности могут различаться. Если объект в залоге реализуется за сумму меньшую, чем долг по кредиту, то продавцу придется еще дополнительно вносить средства, чтобы погасить кредит.

Реализация квартиры с использованием аккредитивного счета

У первого варианта есть и аналог, когда можно воспользоваться не ячейками, а аккредитивным счетом – специальным счетом для передачи денежных средств по сделке при выполнении определенных условий. Стороны прописывают условия доступа к этим средствам, обычно при государственной регистрации прав покупателя на квартиру.

Покупатель в назначенный день переводит на аккредитивный счет денежные средства за объект. Когда все условия соблюдены, продавец и банк-кредитор получают доступ к деньгам. Суммы, на которые могут претендовать стороны, тоже прописаны в соглашении, но обычно принцип деления такой же, как и в первом пункте: банку сумму для погашения кредита, оставшееся – заемщику-продавцу.

Передача недвижимости с заключением договора купли-продажи

Продажа квартиры в залоге может проходить и по-другому. Сперва между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи. К этому моменту у продавца уже должно быть согласие на досрочное полное погашение ипотеки. После оформления предварительного договора покупатель отправляет деньги в банк, в чьем залоге находится квартира, в размере остатка по ипотеке. Когда деньги поступают в банк, продавец может оформить документы о закрытии ипотеки и подать документы на государственную регистрацию снятия обременения. Когда обременение снято, объект продается как при обычной сделке купли-продажи.

Покупателю этот вариант неудобен из-за высоких рисков, так как продавец после погашения ипотеки может нарушить условия предварительного договора. А возврат уже потраченных средств станет крайне проблемным. Но этот способ привлекает своей быстротой, так как при досрочном полном погашении не требуется согласовывать дальнейшую реализацию объекта с кредитором, ведь кредит будет закрыт до продажи.

Продажа с использованием авансового платежа

Самый рискованный вариант для покупателя, но наиболее интересный для продавца, когда деньги в размере задолженности перед банком передаются в качестве аванса или даже задатка. Подразумевается, что полученные продавцом средства должны идти на закрытие ипотечного кредита, чтобы снять обременение и завершить сделку. Когда заемщик, он же продавец, исполнит обязательства перед банком и зарегистрирует снятие обременения, дальнейшая продажа объекта возможна без участия банка в принципе. Но при таком варианте проведения сделки покупатель рискует на всю сумму переданных средств, особенно, если они переданы в качестве задатка.

Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

 Клиент обхитрил банк Тинькофф на 24 миллиона рублей
credito-centr © 2017 - 2019 Копирование материалов запрещено Наверх