Ипотека от застройщика. Возможности и преимущества

Купить квартиру в новостройке можно не используя кредитные возможности банков. В борьбе за каждого клиента строительные компании, специализирующиеся на возведении жилых домов, готовы предложить покупателю жилья собственные кредитные программы. От банковских продуктов подобные предложения отличает: простота оформления сделки, минимальный пакет требующихся документов, привлекательная для конечного покупателя процентная ставка. Обобщенное название таких программ – ипотека от застройщика.

О том, как оформить кредит на покупку квартиры от застройщика, какими достоинствами и недостатками обладает подобная ипотека и пойдет речь в данной статье.

Что такое ипотека от застройщика?

Ипотечное кредитование непосредственно у застройщика получило широкое распространение в больших городах, где компании-строители жилья, конкурируя между собой, пытаются привлечь покупателя подготавливая для него различные акции и программы, позволяющие последнему выгодно приобрести понравившуюся квартиру.

Предложения от застройщиков могут быть следующие:

1. Предоставление рассрочки по платежам;
2. Оформление ипотечного кредита у банка-партнера.

В случае, если на момент заключения сделки дом не сдан в эксплуатацию, то рассрочка по оплате за купленное жилье предоставляется застройщиком, после подписания между ним и покупателем договора долевого участия. При подписании подобного соглашения выгода для покупателя от приобретения жилплощади на ранней стадии строительства дома – весьма существенна, так как чем ближе объект к сдаче, тем компания-строитель устанавливает более высокую цену за квадратный метр.

Для застройщика продажа квартиры на ранней стадии строительства так же имеет свои плюсы: уменьшается объем собственного кредитования в банках.

Не каждый застройщик может предложить покупателю взять квартиру в рассрочку – чаще всего желающему приобрести жилье компанией-строителем предлагается кредитование у банка-партнера.

Как это работает?

Между застройщиком и определенным банком заключается соглашение, согласно которому коммерческая структура обязуется выдавать ипотечный кредит покупателю квартиры, расположенной в доме, возведенном застройщиком.

Для покупателя такое предложение хоть и менее выгодно, чем предоставление заемщиком рассрочки напрямую, но, все же, гораздо привлекательней обычной ипотеки – при кредитовании через банк-партнер процентные ставки за пользование кредитом для приобретателя недвижимости существенно ниже.

Банк при такой схеме кредитования то же не остается в проигрыше: проверенный застройщик до сдачи объекта никуда не исчезнет с вырученными деньгами, что для банка увеличивает шансы на беспроблемный возврат денежных средств, взятых заемщиком под покупку жилья.

Подведя промежуточный итог вышенаписанному, отметим: предоставление застройщиком рассрочки в платежах выгоднее, нежели оформление ипотеки, пусть даже в банке-партнере строительной компании.

Преимущества кредитования у застройщика

В сравнении с банковской ипотекой получение у застройщика рассрочки по платежным обязательствам происходит по более «щадящим» для покупателя квартиры условиям:

• снижены или вообще отсутствует возрастные ограничения;
• не важен размер получаемого дохода;
• не имеет значение количество иждивенцев в семье;
• не требуется расширенный сбор документов, только основные;

Также немаловажным фактором является отсутствие необходимости оплачивать различные сборы банку, отпадает потребность в страховании недвижимости, так как приобретенный объект не будет пребывать в залоге у банка.

Недостатки покупки квартиры в рассрочку

Планируя приобрести в рассрочку жилье у застройщика, потенциальный покупатель должен знать, что помимо вышеописанных положительных моментов, такого рода кредитование имеет существенные минусы:

• большой первоначальный взнос;
• существенный размер ежемесячных платежей.

Солидный первый взнос. Застройщик, запрашивая у покупателя  внушительный первый взнос за приобретаемую квартиру, подстраховывается от возможных рисков по неоплате проданного жилья. В зависимости от застройщика сумма первоначального взноса может составлять вплоть до 30-50% от стоимости квартиры.

Большие ежемесячные платежи. В договоре купли-продажи, заключенном между покупателем жилья и застройщиком, прописывается срок (обычно 3-5 лет), за который покупатель обязуется выплатить недостающую за квартиру сумму. Из-за того, что срок, на который застройщиком предоставляется рассрочка, весьма ограничен, сумма ежемесячных платежей всегда существенна, так как компания-строитель, в отличие от банковской структуры, не может ждать погашения клиентом задолженности 10-20 лет, а потому предоставляет рассрочку только на выгодных для нее условиях.

Особенности кредитования напрямую у компании-строителя

В зависимости от того, сдан ли возводимый объект в эксплуатацию или нет, зависят условия получения рассрочки застройщиком.

1. В случае, когда дом официально еще не принят в эксплуатацию, то условия предоставления покупателю рассрочки, прописываются в договоре долевого участия.
2. После принятия дома в эксплуатацию, условия рассрочки закрепляются в договоре купли-продажи.

Что, помимо технических характеристик, должно включать соглашение?

В независимости от того, какого типа был заключен договор, в нем должны быть прописаны:

• стоимость квартиры;
• сумма первоначального взноса;
• остаток задолженности;
• срок погашения долга;
• размер ежемесячного платежа.

Помимо вышеуказанных финансовых составляющих, компания-строитель может включить в договор пункты с описанием штрафных санкций за просрочку платежа.

Параметры выбора застройщика

Подбор застройщика, у которого в последствии будет куплена квартира, должен осуществляться особо тщательно. Предпочтение следует отдавать известным в регионе строительным компаниям, у которых имеется годами наработанная репутация в области возведения и сдачи объектов недвижимости. Наличие сайта в сети Интернет с описанием строящегося объекта, планировки и метража комнат, с поэтапным ходом строительства – так же говорит о надежности застройщика.

Слабая рекламная кампания строительства своего объекта может говорить о неблагонадежности застройщика: собрать с доверчивых покупателей деньги и исчезнуть, не окончив возведение здания – вполне в духе мелких и средних компаний, не желающих расходовать излишние денежные средства на рекламу.

Как выбрать хорошего застройщика для покупки жилья в кредит? Требуется следовать двум простым правилам:

1. Проверить документацию застройщика на предмет разрешения строительства на определенном участке земли, имеющем кадастровое обозначение. Офис-менеджер без проблем выдаст копии разрешительных документов для ознакомления (копий для проверки базовых параметров строения вполне достаточно). В них, помимо технических характеристик, должен быть указан и срок сдачи возводимого дома в эксплуатацию. Отставание в строительстве на 2-4 месяца не критично, большее – повод задуматься о серьезности намерений застройщика довести стройку до логического завершения.
2. Выяснить, обладает ли выбранный застройщик договором с банком об ипотечном кредитовании. Для желающего приобрести квартиру в новостройке соблюдение данного пункта особенно важно, так как банк, перед тем, как заключить договор с застройщиком о возможности предоставления ипотеки покупателям квартир в возводимом доме, по своим каналам тщательно проверяет этого застройщика на предмет наличия «серых схем». Если банк предлагает жилищный кредит и в списках дружественных организаций значится выбранный застройщик, то для покупателя, не зависимо от того, собирается ли он брать квартиру в рассрочку, либо в ипотеку, данный факт служит своеобразным сигналом: сделка в высшей степени безопасна.

Какой банк выдает ипотечный кредит и на каких условиях?

На самом деле банков, напрямую сотрудничающих с застройщиками, не так уж много, все они крупные. Можно выделить следующие:

Сбербанк. Флагман рынка ипотечного кредитования. Отличается жесткими требованиями к потенциальному заемщику, за счет невысокой процентной ставки, взимаемой за обслуживание. Ипотеку в нем реально получить от 6% годовых, в зависимости от категории заемщика.

ВТБ24. Второй по величине оборотных средств банк. Процентная ставка чуть выше сбербанковской, однако, шансы на одобрения ипотечного кредита так же велики. Надежен, имеет большой спектр отделений в регионах, что позволяет сотрудничать с множеством проверенных годами компаний-застройщиков. Ипотеку можно взять максимум на 25 лет, по ставке от 8%.

Тинькофф Банк. Отличают хорошие условия предоставления ипотеки за счет использования различных программ, в том числе и с государственным участием. Может являться отличным альтернативным вариантом в случае, если заемщик не удовлетворяет требованиям первых двух банков. Процентная ставка по ипотеке начинается от 9%.