Как купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Многим из нас в определенный момент жизни приходится столкнуться с вопросом приобретения жилья.

Квартира или свой дом нужны нам и как место для проживания, и как удобное вложение в свое будущее, в будущее своей семьи.

Современная ситуация с покупкой жилья такова, что ипотечные кредиты являются основной возможностью для большинства приобрести желанный жилой объект. Стоимость квартир на вторичном рынке, да и даже при строительстве, такова, что мало кто готов сразу выплатить такую сумму в короткий срок. Без займов и кредитов не обойтись, так как накопление суммы на квартиру потребует нескольких лет.

Можно ли купить квартиру, которая в ипотеке

Общая информация

1

Ипотечное кредитование – пожалуй, лучший инструмент для покупки жилья. Под ипотекой подразумевается получение кредита от банка, но при условии, что данная недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. При этом банку, как и при других кредитах, потребуется ежемесячно выплачивать определенную сумму, состоящую из процентов и части долга. С учетом размера кредита, процесс выплат растягивается на длительный срок.

Длительность ипотеки индивидуальна, но среднее время погашения кредита за квартиру составляет 7 лет. В каждом случае длительность выплат своя и может растягиваться даже на десятилетия.

Но так как планировать свою жизнь на такие длинные периоды с высокой точностью порой невозможно, у заемщиков иногда возникают ситуации, когда выплачивать по ипотеке каждый месяц банку определенную сумму не получается или же заемщик решает, что купленную квартиру можно обменять на что-то лучшее.

Залог квартиры – основная особенность ипотечного кредита. В этом случае банк является своеобразным залогодержателем жилья, пока кредит покупателем не будет полностью погашен.

И тогда у заемщиков появляется мысль, что необходимо погасить ипотеку по этой квартире, а для этого ее потребуется продать. Сделки по продаже квартир с обременением в виде ипотеки не такие простые, но и у них есть свои определенные плюсы.

Ипотечная квартира: плюсы и минусы для покупателя

Со стороны покупателя сделка с ипотекой является интересной, так как продавцы в силу многих ограничений стараются предложить максимально низкие цены. Если квартира находится в залоге у банка, то ее стоимость обычно устанавливается ниже рыночной, а если квартира изъята за неуплату по кредиту, то реализовать ее могут за крайне низкую стоимость, в зависимости от размера долга на момент ее изъятия.

2

Еще плюсом является то, что риск при покупке ипотечной квартиры из-за возможных имущественных претензий на объект от третьих лиц минимален – покупка на вторичном рынке такое гарантировать может не всегда.

К сожалению, остальное в таких сделках является сложностями: высокие риски потерять средства, длительный срок подготовки, оформления документов, подготовки сделки, проведение сделки за несколько этапов.

Варианты проведения сделок

1. Погашаем долг за продавца

Максимально просто провести приобретение ипотечной квартиры – закрыть долг за заемщика, дождаться, пока он зарегистрирует снятие обременения, а потом уже провести все как при обычной купле-продаже. Это простой путь, когда из денег покупателя гасится долг перед банком, а дальше у продавца появляется полная свобода в распоряжении объектом.

Но риск для покупателя велик, так как недобросовестный продавец может получить деньги, закрыть кредит и внезапно осознать, что продавать квартиру он как-то не хочет, да и деньги покупателю возвращать уже не из чего. Для защиты от таких случаев составляют предварительный договор купли-продажи, который определяет порядок взаимодействия продавца и покупателя, чтобы дойти до сделки.

Когда условия из предварительного договора соблюдены, оформляется договор купли-продажи, проводится сделка, и документы сдаются на государственную регистрацию, чтобы окончательно узаконить права приобретателя.

3

Этот рисковый способ хорош тем, что продавцу не требуется узнавать у банка по поводу разрешения на продажу, поэтому бумаг будет меньше, сроки короче. Только продавцу это можно рекомендовать лишь при высоком уровне доверия к продавцу и большом желании купить квартиру.

Если продавец погашал часть ипотечного кредита за счет средств материнского капитала, а потом об этом предпочел не вспоминать, возникнет тоже немало проблем. При использовании этого вида субсидий, доля объекта обязательно должна оформляться на ребенка, а при продаже нужно доказать, что ребенку обеспечивается доля в другом объекте не хуже, чем сейчас.

Когда такие вещи утаены, а потом, после продажи это становится известно, сделку могут признать недействительной, так как в ее ходе были нарушены права несовершеннолетних.

2. Привлекаем банк в качестве третьей стороны

При желании купить квартиру, но нежелании рисковать деньгами, покупателю стоит настаивать на проведении трехсторонней сделки: с участием банка-кредитора. Естественно, этот способ потребует предварительного получения согласия банка. Начинается весь процесс с того, что заемщик письменно запрашивает у банка разрешения на продажу объекта, который находится в залоге.

В сделке непосредственно участвует банк, который представлен уполномоченными сотрудниками. Стоит отметить, что банки зачастую не против или даже за продажу залоговой квартиры, поэтому при категоричном отказе продавца действовать по такой схеме стоит задуматься.

Для покупателя этот вариант очень хорош в плане безопасности, потому что банк, как сторонник сделки, выступает неким гарантом, который определяет условия получения продавцом средств за квартиру. А условия таковы, что без регистрации нового собственника на жилье, продавец не имеет доступа к деньгам. Обременение снимается после того, как квартира перешла к новому владельцу, а средства от продажи погасили ипотечный кредит.

4

Этот вариант усложняется, когда покупатель не только покупает ипотечную квартиру, но и сам нуждается в дополнительных средствах, которые, наверняка, будут получаться в виде ипотеки. При нужде в оформлении ипотеки покупателю придется брать ее лишь в том же банке, где и брал кредит продавец. Продажа ипотечной квартиры с ипотекой покупателя в банке не устроит ни один из банков, ни со стороны продавца, ни со стороны покупателя.

Не стоит рассчитывать на то, что покупатель при желании купить квартиру с ипотекой в этом же банке будет цениться выше: ему предстоит пройти все стандартные процедуры, необходимые для решения банка о выдаче займа. Плохо то, что другие банки могли бы давать более выгодные условия, но привязка идет лишь к одному банку. Либо нужно искать другой объект.

Еще до приобретения квартиры, находящейся в залоге, лучше сразу обратиться в банк продавца и максимально узнать про все детали, как сделки, так и ипотеки для покупателя, если она требуется. Ведь как бы хороша ни была квартира, покупателю стоит трезво оценивать свои возможности – если предлагаемый кредит непосилен, то смысла начинать сделку нет.

Так же нужно понимать, что банк работает для извлечения прибыли, поэтому его участие в сделке не останется бесплатным. Поэтому размер комиссии нужно выяснять еще до того, как начнутся какие-то работы, чтобы не столкнуться с внезапными расходами.

Покупка ипотечного жилья – процедура ответственная и непростая. Покупателю нужно запастись терпением и скрупулезно изучать всю поступающую информацию и документы.

Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

 Клиент обхитрил банк Тинькофф на 24 миллиона рублей
credito-centr © 2017 - 2019 Копирование материалов запрещено Наверх