Как продать квартиру с обременением ипотекой?

Мечтая о приобретении собственной жилплощади, многие люди не могут похвастаться наличием нужной суммы, которая позволила бы осуществить задуманное: купить квартиру.

Но если желание действительно хочется реализовать, то выбирается следующий вариант: взятие в банке кредитных средств.

Можно сказать, что приобретенная собственность выступает неким гарантом, обеспечивающим кредитной организации частичную сохранность выданных заемщику средств. Соответственно говоря, вплоть до момента, когда будет совершен окончательный платеж,  банк, «замораживает» законное право собственности заемщика на распоряжение квартирой. Речь идет лишь о наличии у собственника частичных прав на владение приобретенными квадратными метрами.

В некоторых случаях, как, например, при разводе супругов, возникает острая необходимость в продаже квартиры, взятой в ипотеку. Что делать в таком случае, как продать квартиру, обремененную ипотекой, ведь она, по сути, находится в залоге у банка, предоставившего кредитные средства на ее приобретение? Об этом и пойдет речь в данной статье.

Можно ли выставить на продажу жилье в залоге и ипотеке у банка

Общая информация

1

Как обременение жилья, так и его снятие – процессы, которые осуществляются с ведома профильных государственных учреждений. Можно с уверенностью утверждать, что данные по любой сделке по жилплощади вносят в государственный реестр прав собственности на недвижимость. Поэтому каждый желающий может с легкостью узнать всю «подноготную» своей квартиры.

Сделку по продаже обремененной подобным образом собственности при всем желании нельзя назвать очень выгодной. Ведь привлечь внимание потенциальных покупателей получается лишь за счет демпинга цены. Причем речь будет идти о значительных суммах. В противном случае желающие приобрести обремененную квартиру даже не будут рассматривать предложения с ценами лишь немного уступающими ценам необремененного объекта – сделка с залоговым жильем сулит покупателю дополнительные трудности, связанные с ограничениями, наложенными на объект планируемый к приобретению, со стороны банка.

Вдобавок не обойтись без заключения ряда дополнительных соглашений с кредитной организацией, не говоря уже о расходах на частое посещение нотариуса, а также регистрационной палаты.

Правда, есть одно исключение: если рынок недвижимости находится на подъеме, то и продажа принесет больше выгоды.

Как продать квартиру в ипотеке?

Зачастую условия сделки покупки жилья предполагают выплаты банку на протяжении довольно длительного периода. Среди прочего потому, что заемщики предпочитают приобретать жилье с большей площадью, чтобы улучшить таким образом условия своего проживания.

Как бы то ни было, у каждого заемщика есть возможность выбрать один из нескольких вариантов продажи жилплощади даже в самой тяжелой ситуации. Право собственности, пусть и ограниченное, на нее все же действует. Соответственно, план по успешной продаже недвижимости может быть реализован.

Существует несколько способов с разными алгоритмами действий.

Погашение всей суммы задолженности до того, как будет совершена купля-продажа

При реализации данной схемы наличие ипотеки становится вполне преодолимым препятствием на пути. В сущности, достаточно будет ликвидировать задолженность, чтобы достичь желаемого. Более того, сотрудники кредитной организации не смогут принять участие в запланированной сделке, то есть не смогут диктовать свои условия. Однако для успешной реализации такого плана нужны солидные денежные средства.

2

Естественно, люди, которым необходимо выплачивать заем, в большинстве своем подобными суммами не располагают. В противном случае, ни о каких кредитах, берущихся под недвижимость, и речи бы не было. Помощниками в данной ситуации могут стать родственники или знакомые, готовые временно расстаться с определенной суммой под устные гарантии продавца.

Можно сказать, что в такой ситуации родственники или знакомые становятся временными кредиторами владельца недвижимости ради выведения собственности из ипотеки. А после того, как будет найден потенциальный покупатель, деньги вернутся прежним владельцам.

Ситуация иногда складывается и по-другому. Заемщик может убедить покупателя в том, что жилье достойно выкупа у кредитной организации. Или тот сам намекает на этот вариант, если считает недвижимость перспективной. Среди мотивирующих факторов выделяется стремление заплатить приемлемую цену, сэкономить. Цель – внесение предоплаты за объект покупки с целью закрытия заемщиком остатка ипотечного кредита.

В любом случае непосредственно продажа собственности не может осуществиться без предварительного согласия сотрудников учреждения. Более того, договор, который заключил заемщик, прямо повлияет на сделку. Но степень этого влияния будет зависеть от прописанных в нем условий.

Среди прочего придется учитывать срок, на протяжении которого продажу просто не получится осуществить. Вдобавок, одним из условий может стать обязательная выплата определенной части задолженности (например, половины от общей суммы). Не говоря уже об извещении сотрудников учреждения в обязательном порядке.

Как бы то ни было приоритетом для заемщика должен стать поиск конкретного покупателя, который захочет потратить деньги на подобную цель. Еще одним обязательным пунктом можно считать выписку жильцов. Без этого к продаже не приступают.

Уже после достижения договоренности с сотрудниками кредитной организации продавец может рассчитывать на получение необходимой предоплаты. Причем не только наличными. Также сумма иногда отправляется на банковский счет (но только в организацию, выдававшую заем). После этого деньги будут сняты, а задолженность ликвидирована. Соответственно, ограничения также исчезают, и заемщик сможет воспользоваться своим правом собственности, чтобы завершить сделку купли-продажи.

Но есть некоторые нюансы. В частности, сотрудники учреждения способны оштрафовать заемщика, наказывая его таким образом за преждевременное погашение задолженности. Это произойдет, если он проявит невнимательность и не убедится в отсутствии подобной возможности досрочного погашения ипотеки в заключенном договоре с банком.

Примечательно, что речь может идти о впечатляющих суммах. Вдобавок действия, оперирующие средствами покупателя жилплощади можно назвать рискованными. Ведь если договоренность с учреждением отсутствует, то подобные операции попросту незаконны.

Получение кредитором статуса третьей стороны при совершении сделки

Кредитная организация может стать гарантом и суметь обеспечить права каждого из участников. По сути, речь идет об услугах посредника, который не вызывает сомнений в своей честности. При его наличии покупатель не будет сомневаться в надежности совершаемой сделки. Поэтому он смело отправляет предоплату продавцу, сняв тем самым наложенный учреждением запрет на отчуждение собственности. После этого приходит черед непосредственно проведения операции купли-продажи.

3

Банк-кредитор контролирует каждый этап совершаемой сделки. Соответственно, после внесения покупателем средств на счет учреждения, продавцу попросту не получится их использовать для иных нужд. Вероятность мошенничества исключается.

Можно говорить о частичной защите прав в случае, если удастся прийти к соглашению и заключить договор поручительства. В результате нужную сделку, фактически, осуществляет покупатель. Соответственно, при возникновении спорных моментов в его распоряжении будет рычаг давления - поручитель.

Для того чтобы покупателю досталась уже необремененная собственность, можно действовать в соответствии с одним из двух вариантов:

  1. Добиваться снятия залога еще до того, как права собственности будут переданы.

После того, как сотрудники учреждения одобрят проведение сделки сумму можно разместить на паре депозитов (естественно, они должны принадлежать организации, выдававшей заем). Первая станет хранилищем суммы задолженности, а вторая – оставшихся денежных средств.

Непосредственно после успешного подписания нужной бумаги соответствующие заявления должны быть переданы людям, которые работают в регистрационной палате. Тогда сотрудники кредитной организации смогут распоряжаться бумагами, которые доказывают право собственности. И лишь на этом этапе участвующее в сделке учреждение забирает сумму, выделенную на погашение задолженности. Продавец в свою очередь получает доступ ко второй ячейке и оставшимся там средствам.

  1. Оформить заранее сделку купли-продажи

При выборе этого варианта продавцу следует передать аванс, размер которого равен оставшейся сумме взятого займа. Собственно, эти средства и позволяют заемщику избавиться от остатка кредита. Уже потом сотрудники учреждения лишают квартиру обременения, выдавая владельцу нужную бумагу.

Осталось выполнить два действия:

  • Обрести право собственности, посетив УФМС;
  • Передать продавцу оставшуюся часть суммы.

Замена заемщика

Нельзя сказать, что кредитные организации часто следуют подобной практике. Но иногда учреждение все же может стать участником сделки, заменив продавца.

Обычно подобный исход становится возможен в случае, если заемщик испытывает затруднения, осуществляя выплаты (или не делая этого). Зачастую покупатель получает в свое распоряжение нужную сумму, оформляя ровно тот же займ, что и продавец. Естественно, сотрудники учреждения должны быть осведомлены обо всех нюансах предстоящей сделки.

4

Среди прочего, необходимо предоставить ряд бумаг: удостоверение, документы, раскрывающие текущее финансовое состояние и семейное положение. Также необходимо подтвердить справкой дееспособность.

По сути, речь идет о передаче всех обязательств. А точнее, об их продаже. Вдобавок продавцу достается определенная компенсация. К подобному алгоритму прибегают в случае, если уже покупатель не способен сразу закрыть задолженность.

Важный нюанс. Кредитная организация легко может похоронить намерения участников подобной сделки. Например, если они посчитают доход потенциального заемщика недостаточным.

Однако положительный исход вполне возможен. Итогом становится успешное заключение нового договора и, соответственно, выдача суммы, за счет которой продавец избавляется от приносящего ему тяготы займа. Потом приходит черед переоформления и, наконец, смены прав собственности.

Но стоит обязательно учитывать, что продавцу в любом случае придется иметь дело с накопившимися процентами. Ведь они выходят за рамки оплаченной суммы. Можно сказать, что речь идет о компенсации за действия учреждения.

Возможен и иной расклад. При оценке стоимости назовут суммe, которая будет превышать как накопившуюся задолженность, так и весь займ. Тогда продавец может рассчитывать на дополнительную выплату. События иногда развиваются таким образом в случае, если недвижимость начинает дорожать.

Впрочем, покупатель всегда может пойти в другое кредитное учреждение. Но тогда ситуация складывается иначе. С большой вероятностью сделку просто откажутся одобрять. Ведь первый банк лишится выгоды, недополучив свои проценты.

Бывает и так, что банки попросту вынуждают заемщика реализовать свою собственность.

Подобный исход считается крайним случаем и становится возможен, если заемщик не в состоянии погасить как займ, так и найти нужного человека. При таком развитии событий сотрудники банковского учреждения выполнят все действия за заемщика. Но в этом случае есть большая вероятность того, что выручка от реализации собственности покроет лишь часть тягостного долга. Соответственно, оставшуюся сумму заемщику придется обязательно выплачивать. Конечно, это самый неблагоприятный исход сделки и его всеми силами необходимо избегать.

Заключение

Естественно, подобная сделка мало похожа на стандартную продажу какой-либо собственности. Хотя бы потому, что кредитная организация, как минимум, становится наблюдателем. А как максимум еще и примет участие в совершаемых действиях.

Стоит отметить, что лишь некоторая жилплощадь полностью неподконтрольна владельцу. Речь идет об арестованной недвижимости. Также не могут быть реализованы и аварийные частные дома.

Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

 Клиент обхитрил банк Тинькофф на 24 миллиона рублей
credito-centr © 2017 - 2019 Копирование материалов запрещено Наверх