Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

В долгосрочные перспективы часто приходится вносить коррективы из-за внезапно возникших жизненных обстоятельств. Приобретение жилья с привлечением заемных средств обычно подразумевает сотрудничество с банком на долгие годы вперед, порой на несколько десятилетий. Но случается и так, что у заемщика возникает потребность в продаже приобретенного объекта, ипотечный долг по которому перед банком еще полностью не погашен.

Сбербанк, будучи одним из самых популярных банков в стране, часто фигурирует в вопросах, связанных с продажей квартир, находящихся в ипотеке.

В этой статье мы рассмотрим моменты, на которые продавцу следует обратить внимание при продаже сбербанковской ипотечной квартиры, существующие варианты ее реализации, возможные риски, разъясним процедуру подачи документов, а также что делать продавцу, если Сбербанк отказал в проведении сделки.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Причины продаж квартир с обременением

Существует немало причин, которые объясняют необходимость продажи квартиры без погашения ипотеки. К таким поводам часто относится:

  • Невозможность обслуживать кредит. То есть потеря продавцом возможности осуществлять ежемесячные платежи. Это может произойти из-за невозможности дальше работать по состоянию здоровья, внезапного увольнения, появления иждивенцев, при наличии непредвиденных расходов;
  • Переезд в другой город или даже страну по личным мотивам. Смена работы, развод или раздел имущества, желание кардинально сменить образ жизни.
2

Наверняка найдется еще немало причин, при которых заемщику потребуется реализовать квартиру до вывода ее из залога. Но при этом до сих пор у многих складывается впечатление, будто продажа объекта с ипотекой в Сбербанке не является чем-то реальным. Практике же показывает, что существует немало способов достичь желаемого и при помощи банка, и без его участия вообще.

Позиция банка по продажам ипотечных квартир

Квартира является объектом залога банка до выплаты в полном объеме долга заемщиком. Хоть право собственности на объект и зарегистрировано за залогодателем, в действительности он не является полноправным владельцем купленного жилья. Это означает, что ни продать, ни подарить, ни заложить квартиру без согласия банка не получится. Об этом напоминает и кредитный договор, в котором прописаны данные условия. Так же про особенности операций с жилплощадью в залоге упомянуто и в гражданском кодексе.

Однако закон ограничивает самовольную продажу обремененной квартиры третьим лицам.

У банка всегда есть право помочь клиенту и одобрить продажу залоговой недвижимости, либо предложить обходные пути, как для проведения подобной сделки, так и для решения вопросов с кредитом. Если Сбербанк выдал ипотеку, то в его же интересах не потерять деньги. Активное же противодействие продаже залоговой квартиры может привести банк к появлению для себя негативных последствий, например, к убыткам в связи с неплатежеспособностью заемщика. Поэтому Сбербанк, всячески содействует совершению сделок по продаже квартиры новым благонадежным плательщикам.

Процедура снятия обременения с квартиры

1

С момента закрытия кредита клиентом у банка пропадают права на залог по объекту. Собственнику же, чтобы считаться полноправным владельцем купленного жилья, необходимо подтверждение от банка в том, что долг перед коммерческой организацией им полностью был погашен. Данное действие необходимо для оформления регистрации в Росреестре – структуре отвечающей за кадастровый учёт недвижимости, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с этим заемщику принципиально сразу после погашения кредита обратиться в Сбербанк, чтобы собрать бумаги для проведения последующей госрегистрации. От банка нужно запросить комплект документов, который обычно состоит из: закладной с отметкой о погашении, акта о передаче закладной, справки о произведенной выплате и иных документов-подтверждений.

Результатом обращения в банк должно стать оформление заявки на подготовку документов. Специалисты организации нередко помогают и подсказывают, какие шаги следует сделать дальше. Будьте готовы к тому, что в Сбербанке необходимые документы подготавливаются в течение продолжительного срока – вплоть до двух недель. После подготовки бумаг заемщик и представитель банка вместе обращаются в МФЦ или отделение Росреестра, чтобы подать заявление о снятии обременения с квартиры.

Продать объект, купленный по ипотеке, можно только после завершения регистрации снятия обременения.

Обработка документов на регистрацию в Росреестре занимает по закону три рабочих дня, но нужно учитывать загруженность государственных органов, а при обращении в МФЦ еще добавлять к сроку пару дней на доставку документов.

В конце всей процедуры запись об обременении жилья должна быть снята – Сбербанк официально перестает иметь права на объект. Только с этого момента уже бывший заемщик может считаться полноправным владельцем недвижимости.

Запрос Сбербанка о возможности продажи объекта залога

Без снятия обременения законно продать квартиру не выйдет. Помните, что банк совсем не обязан давать разрешение на продажу, однако при уважительной причине отказы бывают весьма редко. Клиенту необходимо обратиться в отделение Сбербанк с соответствующим запросом.

После описания сложившейся ситуации клиентом сотрудники банка должны будут подсказать ему условия для получения разрешения на дальнейшую продажу объекта. Когда согласие банка получено, можно начинать договариваться о последующем снятии обременения, которое возможно лишь после полного закрытия задолженности по ипотеке.

Большим плюсом будет наличие в кредитном договоре условий о досрочном погашении долга – Сбербанк в таких случаях часто соглашается уступить клиенту и содействует в продаже залогового жилья.

Схему закрытия кредита определяют со специалистами кредитной организации. Только когда достигнуты договоренности и Сбербанк увидит на своем счету деньги за кредит в полном объеме, участники сделки переходят к снятию обременения. Кто будет вносить средства для закрытия кредита банку не важно.

Продажа квартиры, если Сбербанк не дал разрешения

Не всегда требуется согласие кредитора, чтобы продать объект. Такой путь можно выбирать, если отчетливо представлять, с какими рисками придется столкнуться в процессе совершения купли-продажи. Такая сделка будет особенно опасной для покупателя, если досрочное полное погашение будет происходить за счет вносимого аванса за квартиру – продавец, просто-напросто, может «кинуть».

3

Продавцу залоговой квартиры, если Сбербанк не дал разрешения на проведение ее продажи, потребуется узнать, сколько необходимо денег для погашения задолженности и, исходя из этого, выбрать путь самостоятельно закрыть ипотечный долг. Возможно, есть какие-нибудь активы, которые можно продать и получить большую сумму. Иногда рассматривают варианты с получением обычного кредита на более выгодных условиях. Упомянутый выше способ внесения покупателем аванса (или задатка) тоже подходит, только не каждый захочет передать крупную сумму денег, чтобы продавец закрыл кредит, снял обременение и уже после этого продолжал сделку.

Поэтому такой вариант продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, подходит только в случае, если сделка купли-продажи жилья намечается между родственниками, причем состоящими в хороших, доверительных отношениях.

Реализация жилплощади по программе военной ипотеки

Для продавца реализация квартиры, купленной по программе военной ипотеки, обернется дополнительными сложностями, так как такие объекты находятся в залоге не только у Сбербанка, они являются собственностью Министерства обороны РФ. Контракт с Министерством обороны предусматривает срок службы военного не менее 20 лет, прежде чем объект перейдет полностью в собственность владельца.

Самая большая проблема при осуществлении сделок с недвижимостью, приобретенной по программе военной ипотеки, связана с тем, что досрочная продажа квартиры сопряжена с требованием возврата государству суммы, полученной в виде субсидии по военной линии. Если есть материнский капитал, его можно потратить на эти цели. От обязанности возмещать расходы по такого рода ипотеке военного освобождает выход на пенсию, либо ему потребуется отслужить положенный по контракту срок.

Варианты продажи квартиры, находящейся в ипотеке

Как мы обозначили выше, наличие обременения на собственность не означает невозможность продажи квартиры. Начинать всегда стоит с обращения в банк. Вдруг кредитор, в нашем случае Сбербанк, не против сделки? Риски покупателя и продавца минимизируются, если третьей стороной в сделке будет участвовать банк.

Сначала стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Покупатель на основании этого документа оплачивает необходимую для закрытия ипотеки сумму напрямую банк. Возможны вариации, когда деньги уже на этом этапе выплачиваются продавцу частично или полностью. После внесения средств продавец начинает готовить необходимые для снятия обременения документы. При этом банк нередко помогает с оформлением бумаг на покупателя.

4

Когда покупатель не против воспользоваться ипотекой от Сбербанка, задача может упроститься за счет переноса долговых обязательств с первого заемщика на второго. На такую процедуру банк соглашается чаще в случаях, когда у текущего заемщика сложная финансовая ситуация, способная напрямую повлиять на своевременное погашение им ипотечного долга. По такой сделке продавец получает оговоренную сумму, а право собственности на объект переходит к покупателю, который становится новым заемщиком.

Нужно понимать, что этот вариант актуален в том случае, когда покупатель, желающий стать новым заемщиком, удовлетворяет условиям банка и Сбербанк готов с ним сотрудничать. Обычно в этом случае покупатель предоставляет пакет документов, необходимый для оформления ипотеки.

Продажа квартиры и НДФЛ налог

Проводимые сделки с недвижимостью представляют интерес и для налоговых органов. В некоторых ситуациях не обойтись без оформления налоговой декларации 3-НДФЛ, а иногда еще и выплаты налога на доходы. Квартиры, которые были в собственности у владельцев более трех лет (более пяти лет для объектов, оформленных с 2016 года) подлежат обязательному декларированию.

При малом сроке владения квартирой обязательно нужно изучить вопрос налогообложения применительно к конкретной сделке.

Существующие риски

Далеко не каждый покупатель решится приобрести квартиру, по которой действует ипотека. Слишком много рисков несет в себе такое предложение:

  • Простота отмены сделки. Продавец может внезапно отменить сделку по продаже квартиры, хотя он уже получил аванс и благополучно закрыл им ипотеку. После такого поворота событий покупателю будет крайне сложно вернуть свои деньги;
  • Высокая вероятность затягивания сроков. Окончательная сделка купли-продажи может затягиваться по многим причинам, если продавец действует самостоятельно и не сильно разбирается в данной области (покупателю лучше искать предложения, где продажа идет с участием банка).

Рискует и продавец из-за нестабильности в банковском секторе. Внезапное банкротство банка, выбранного для проведения расчетов (2015-2016 годы стали знаковыми в этом плане, тогда закрылись десятки ведущих банков), и деньги, полученные по сделке, пропадают.

Плюсы и минусы сделки

Основной плюс при продаже квартиры, являющейся предметом залога, для заемщика – освобождение от долгов перед Сбербанком. Это актуально, когда нужно срочно избавиться от кредитного бремени и перестать выплачивать большие проценты. При удачном стечении обстоятельств продажа может стать даже прибыльной сделкой, несмотря на все сложности со снятием обременения.

Главный недостаток продажи – длительность процедуры, которая требует долгой подготовки большого количества документов.

Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

 Клиент обхитрил банк Тинькофф на 24 миллиона рублей
credito-centr © 2017 - 2019 Копирование материалов запрещено Наверх