Как происходит процедура взыскания долга по ипотеке?

Чтобы взыскать ипотечный долг, необходимо учитывать нюансы, связанные с характеристиками программы и обязательным оформлением имущества в залог банку. Обеспечение по ипотеке может быть оформлено, как на объект приобретенной собственности, так и на имеющуюся недвижимость. В этом заключено основное различие в процедуре погашения долгов по программам с залогом или без него.

Главное условие, позволяющее взыскать ипотечный долг, связано с изъятием и продажей объекта, оформленного в залог, с целью погашения задолженности по кредиту, включая иные убытки, понесенные банком в связи с нарушением установленной договором процедуры выплаты со стороны должника. Использование залогового имущества позволяет погасить претензии банка, с минимальными усилиями. Данная мера признана как наиболее действенная мера, чтобы закрыть вопрос с образовавшимся долгом.

Если сумма продажи недвижимости оказалась недостаточной, тогда банк будет взыскивать остаток долга с имущества и доходов заемщика. Далее, в порядке убывания, банк привлекает к взысканию созаемщика, и лишь затем – поручителя.

На особенности взыскания ипотеки также оказывают влияние:

• возможность использования в погашении страховой выплаты, при наличии договора со страховой компанией и указании смерти страхователя в качестве застрахованного риска;
• форма собственности, принадлежность к конкретному лицу, наложенные ограничения в праве распоряжения, техническое состояние и иные характеристики объекта залога.

Процедура взыскания долга по ипотеке с заемщика

Рассматривая сложившуюся ситуацию в области ипотеки, с учетом российского и мирового опыта, а также действующих норм закона, существуют следующие пути разрешения ситуации по долгу:

1. Задействуется досудебная претензия. Действия, осуществляемые в рамках урегулирования с помощью досудебной претензии. Использование различных схем и инструментов, включающих реструктуризацию, рефинансирование долга, сформированную, исходя из возможностей должника и потребностей кредитора. Задача реструктуризации – пересмотр условий погашения в сторону улучшения для должника, что позволит ему самостоятельно производить выплаты по долгу, согласно вновь составленному договору.
2. Снижение штрафных санкций. Если реструктуризация не приносит должного эффекта, возможно снижение задолженности к взысканию путем исключения из списка требований неустойки, или их частичному учету.
3. Решение через обращение в суд. Когда проблема не была решена на стадии переговоров до суда, дело о взыскании ипотечного долга подлежит рассмотрению на судебных заседаниях, с учетом соблюдения законных норм, обязанностей и прав.

Каждая задолженность представляет собой индивидуальную проблему, поэтому требует выработки решения, исходя из конкретной ситуации. Финансовое учреждение действует согласно разработанного плана, определенного с учетом возможностей должника, и найти единое решение по получению долга не получится в силу неповторимость каждого дела.

Использование залога для погашения ипотечной задолженности

Использовать залоговое имущество для закрытия задолженности по кредитным обязательствам можно, придерживаясь одной из трех основных стратегий:

1. Договор о продаже ипотечного объекта. Кредитор и заемщик договариваются, что продажей недвижимости, ставшей объектом залога, будет заниматься должник, ведь только так можно попробовать выручить за жилье максимально возможную сумму. Порядок закрытия ипотечной линии в таком случае, включает меры со стороны должника и контроль исполнения положений договора. После продажи недвижимости и получения средств, их вносят на счет, оформленный при получении кредита, а остаток выручки должник забирает себе. При реализации жилья многое будет зависеть от состояния продаваемого объекта, площади и других параметров. Квартира, проданной должником самостоятельно, хватает не только на расчеты с кредитором, но и на покупку другой площади.
2. Получение средств через аренду. Ипотечное или иное залоговое жилье может быть сдано в аренду, с направлением средств с арендаторов на компенсацию долга кредитору. Для оформления аренды банк должен дать согласие. Успех данного действия зависит от того, какова ситуация с недвижимостью и востребованностью предложения на рынке жилья.  Важно, чтобы стоимость аренды будет достаточна, чтобы рассчитываться по долгам.
3. Реализация объекта. Кредитор подает иск в судебный орган, с требованием взыскать долг через реализацию залогового объекта. Кредитор может получить объект залога в собственность, или реализовать его, направив вырученные деньги на погашение. Данные действия являются крайней мерой, так как кредитор вынужден будет заниматься реализацией самостоятельно, а также вести судебную тяжбу по поводу продажи залога. Подобный вариант затратен и влечет много хлопот.

С учетом множества различных путей погашений, игнорирование ситуации с долговыми обязательствами, никак не способствует решению ситуации. Уклонение от уплаты и решения вопросов с кредитором не поможет избавиться от долга.

Более сложна ситуация, когда стоимость залогового обеспечения оказывается слишком мала, чтобы погасить весь долг. Претензии по долгу направляют к созаемщикам и поручителям.

Взыскание с созаемщика и поручителя

Первостепенную роль в вопросе погашения долга имеет заемщик, поэтому претензии к созаемщикам и поручителям направляют после того, как возможности получения компенсации с основного должника исчерпаны, либо недостаточны. Кредитор имеет право направить иск не только к заемщикам, но и созаемщикам. Данная мера является правомерной и соответствует закону.

Когда взыскание к заемщику и созаемщику не гарантирует полного закрытия долга, финансовая структура потребует вернуть деньги от поручителей. В случае несения солидарной ответственности, и наличия в договорах соответствующего пункта, кредитор имеет основания оформить иск одновременно поручителю и созаемщику, Однако судебная практика такова, что с поручителя банк взыскивает средства гораздо реже, когда остальные варианты исчерпаны.

Принудительное взыскание ипотечного долга с созаемщиков и поручителей сходно по процедуре с остальными видами кредитных программ. Для этого, направляется иск в суд, а далее подлежит взысканию в рамках исполнительного производства, с привлечением судебных приставов.

Взыскание долга с бывшего супруга заемщика

Если ипотека оформлялась заемщиком в браке, может быть использована мера взыскания задолженности с супруга после развода, при наличии следующих обстоятельств:

• супруг был оформлен в качестве созаемщика/поручителя, т.е. имеет непосредственное отношение к текущим договорным обязательствам;
• при разделе имущества, ко второй половине вместе с собственностью перешла часть долга за него (вплоть до полного перевода долга).

Бывший супруг, выплативший долг за заемщика частично или полностью, вправе обратиться с регрессным иском к заемщику. Рассмотрение иска в суде зависит от того, в какой роли выступает в данной ситуации бывший супруг, а также каков порядок раздела долгов.

При наличии каких-либо вопросов, касающихся особенностей ипотечного взыскания, можно получить бесплатную консультацию у профессионального юриста.