Как расторгнуть ипотечный договор с банком?

Существует ли вероятность закрыть ипотечный договор по желанию заемщика? Да, такое возможно, при этом, в отличие от договоров на потребительские кредиты, случается немного чаще, но только заемщикам приходится претерпевать неудобства.

Расторжение ипотечных договоров может случаться по разным причинам, в том числе и по требованию самих банков, которые вынуждены идти на такую крайнюю меру при серьезных нарушениях заемщиком.

Самые частые пути расторжения договора ипотеки:

• принудительное расторжение по заявлению кредитора из-за несоблюдения заемщиком условий займа;
• расторжение на основании соглашения сторон, которое предусматривает удовлетворяющее обе стороны решение.

Расторгнуть договор ипотеки по решению лишь заемщика крайне сложно, хотя и не запрещено по закону. Но банки всеми силами противостоят такому. Основная сложность одностороннего расторжения по желанию заемщика заключается в том, что договоры ипотеки составлены таким образом, чтобы подобрать основания для расторжения практически никогда не получается. В подобной ситуации обычно находятся и заемщики, взявшие обычные потребительские кредиты.

Договор ипотеки расторгается по инициативе банка

К сожалению, практика складывается так, что чаще договоры ипотеки расторгаются по единоличной инициативе банка-кредитора. И поводом для такого шага является нарушение заемщиком взятых на себя обязательств.

Чаще всего банки используют следующие доводы:

• Заемные средства израсходованы нецелевым образом. Такое случается, когда банку становится достоверно известно, что заемщик брал кредит на одно, а средства потрачены совершенно иным образом. Трата заемных денег не по назначению крайне сложна, потому что провести расходы не так, как оговорено с банком, можно лишь при использовании не совсем законных схем;
• Банку были предоставлены заведомо ложные сведения для получения кредита. Когда какие-то факты недостоверности выявляются, банки не прибегают к расторжению договора принудительно, если заемщик исполняет обязательства добросовестно. Но когда ложные сведения сочетаются с невыплатами по кредиту, непременно банковская организация воспользуется возможностью расторгнуть договор. Возможно, это будет делаться по соглашению сторон, но нужно помнить о праве банка обратиться в суд и в одностороннем порядке прекратить договор;
• При нарушении требований к залогу, когда случилась утеря объекта или его цена серьезно упала, в том числе в случае порчи. Если по вине залогодателя объект залога перестал соответствовать свой стоимости, заявленной при оформлении кредита, банк начинает нести серьезные риски. В таком случае банки стараются сперва вынудить предоставить новый объект в качестве залога, чтобы ипотечный договор был обеспечен. Но это право банка, а не обязанность. Когда по договору есть просрочки, банк вряд ли предложит заменить залог;
• При нарушении страхования залогового объекта. Доводы банка аналогичны описанным выше, но последствия не такие серьезные: банк предлагает устранить нарушение в кратчайшие сроки.

Когда заемщик не вносит платежи по кредиту, банк не сразу задумывается о расторжении ипотечного договора, а начинает работу по урегулированию ситуации. Когда она не дает плодов, банк может прибегнуть к судебному разбирательству, чтобы получить право на взыскание долгов. В таком случае и заявляется о необходимости расторгнуть договор ипотеки.

Права заемщика на расторжение договора ипотеки

Закон не запрещает заемщику расторгать договор ипотеки. Но для этого необходимо либо прийти к общему согласию, либо доказать свою правоту в суде. По факту реализовать свои права заемщикам крайне редко удается.

Самое популярное обоснование, приводящее к успешному расторжению, заключается в изменении обстоятельств так сильно, что у заемщика теряется возможность оплачивать кредит. При такой ситуации очень важно доказать, что заемщик попал в эту ситуацию непреднамеренно, а о ее наступлении предполагать не мог, как и не мог обеспечить меры, препятствующие ее возникновению, либо устранению в дальнейшем.

Против этого подхода работает страхование, навязываемое банками. Заемщикам приходится страховать жизнь и здоровье, а также объект залога. И при заключенном договоре страхования суд не признает, что заемщик не знал о возможных негативных последствиях, ведь он добровольно застраховался от их наступления.

Внезапные финансовые проблемы, возникшие у заемщика, не станут хорошим доводом на суде, даже если действительно случилась из ряда вон выходящая ситуация. Достаточно вспомнить, как много людей в течение 2014-2015 годов внезапно оказались в очень сложном положении из-за валютной ипотеки и падении стоимости рубля. Помощь, предлагаемая им, заключалась лишь в предложении о реструктуризации или обратиться в АИЖК.

Соглашение сторон на расторжение договора ипотеки

Объективно наиболее простой вариант, как для заемщика, так и для банка. Стоит учитывать, что банк вряд ли будет согласен, если условия не сулят какой-либо выгоды.

Чаще всего договориться с банком можно, когда:

1. Заемщик планирует продать объект залога, а за счет полученной оплаты досрочно погасить кредит. В такой ситуации банк в целях сокращения рисков вряд ли будет отказывать заемщику. Процесс продажи банки предпочитают контролировать или даже курировать;
2. Заемщик предлагает отказ от договора ипотеки в пользу другого заемщика. Аналог первого пункта, когда продается объект, только покупатель тоже оформляет на себя ипотеку. При договоренности с банком первый заемщик из договора выходит, а на покупателя оформляется новый ипотечный договор.

Предварительное обращение в банк для урегулирования вопроса помогает заранее узнать позицию кредитора. Нежелание терпеть убытки нередко приводит к тому, что сотрудники банка начинают вести переговоры для удачного выхода из ситуации.