Как взять ипотечный кредит на комнату в коммунальной квартире или общежитии?

Ипотечной сделкой называется приобретение недвижимости за счет одолженных у банка средств с предоставлением ему залогового имущества.

Ипотека может быть выдана не только под покупку жилья на вторичном рынке или в новостройке. Не редки случаи выдачи кредитов на отдельные помещения (обязательно жилого типа), располагающиеся либо то в квартире, либо в общежитии.

Ипотечный кредит на комнату, в условиях жесткой нехватки финансовых средств на покупку хотя бы однокомнатной квартиры, является отличным способом вложения денег в недвижимость с перспективой возможного улучшения условий проживания в дальнейшем.

В этой статье пойдет речь об особенностях выдачи жилищных кредитов под покупку комнаты, о возможных затруднениях, которые могут возникнуть при заключении договора на выдачу заемных средств, и об отличиях от стандартной ипотеки, выдаваемой на покупку полноценной квартиры.

Особенности проведения сделок по покупке комнаты

Комната - это только часть жилой недвижимости. Разумность такого приобретения зависит от количества владельцев квартиры, в которой планируется покупка комнаты. Причем банку выгоднее, если при покупке комнаты заемщик станет владельцем всей жилплощади, ведь если последний не будет выполнять взятые на себя обязательства по возврату долга, кредитному учреждению продать квартиру целиком всегда легче, нежели чем комнату.

Когда покупатель желает приобрести только часть жилой площади, например, одну комнату в двухкомнатной квартире, банки с неохотой идут на встречу ипотечному заемщику: для них жилье становится неликвидным, так как у родственников продавца могут возникнуть вопросы о правомерности первоочередной покупки помещения сторонним гражданином, а не ими. Соответственно банкам не нужны сделки с перспективой проведения по ним судебных тяжб.

Предвидя возникновение трудностей с получением кредитных средств у банка, у потенциального заемщика резонно возникает вопрос, возможно ли вообще совершение покупки комнаты в ипотеку?

Ответ не столь однозначен, как может показаться с первого взгляда.

Что выбрать: покупка комнаты в кредит или в ипотеку?

Стоит понимать, что для банка основной деятельностью на финансовом рынке является проведение сделок с целью извлечение прибыли. Выдача кредитов – не исключение. Поэтому банки рассматривают каждую сделку с точки зрения возможности рисков недополучения прибыли.

Кредитование

На сегодняшний день банки готовы предложить различные условия сотрудничества с заемщиком, желающим приобрести в квартире комнату. Одним из таких условий является предоставление услуг потребительского кредитования.

Как правило, стоимость одной комнаты меньше стоимости квартиры и зависит от физического состояния дома и района его расположения. В этом случае для потенциального покупателя подобного жилья существует вариант, когда взятие ипотеки будет излишнем, а вот оформление на себя потребительского кредита вполне способно решить проблему поиска недостающих денежных средств на предстоящую покупку.

Плюсом оформления такого вида кредита является то, что заемщик не должен будет собирать и подготавливать пакет документов, необходимый при покупке недвижимости (различные справки, подтверждающие количество проживающих, отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг и т.д.). Так же в случае выбора в пользу потребительского кредитования у заемщика отпадает необходимость оформления страховки для проведения сделки купли-продажи, ведь объект залога, оформление которого необходимо для выдачи ипотечных средств, фактически отсутствует.

Оформить потребительский кредит можно только по двум документам. Заявка на получение рассматривается в течение трёх дней. В таких условиях процентная ставка на кредитование не очень отличается от ставки ипотечного кредита. Например, некоторые банки готовы финансировать клиентов под 9% годовых. Это не намного отличается от ипотечного кредита.

Ипотека

Другой вариант приобретения комнаты - получение ипотеки. Процедура оформления предусматривает предоставление банку какой-либо недвижимости в качестве залога. Чаще всего, для упрощения проведения сделки, по умолчанию залоговым объектом выступает то помещение, на покупку которого банком выдаются ипотечные средства.

Однако совсем не обязательно оформлять в роли залога комнату, планируемую к приобретению. Если в собственности заемщика имеется квартира, превышающая лимит выделенной банком ссуды на покупку жилья, то кредиторы с удовольствием возьмут ее в качестве залога.

Покупка комнаты в ипотечный кредит: как это сделать?

Ипотека является одним из видов целевого потребительского кредитования.

Характеристиками такого договора является:

• более высокие лимиты финансирования;
• сниженная процентная ставка;
• наличие залогового объекта;
• дополнительные документы;
• более высокие требования по отношению к заемщику.

Эти характеристики говорят о том, что для оформления такого кредита от заемщика требуется тщательная подготовка – сбор большего числа необходимых документов.

Заемщик должен следовать основным этапам оформления ипотеки:

1. Составить заявку на оформление ипотеки. Чтобы сэкономить время, можно составить заявку в электронном виде на сайте банка.
2. Далее следует ожидать вердикт банка по поводу заявки. После утверждения следует подать документы в банк.
3. Помимо документов, которые будут подтверждать личность, необходимо подготовить документы для имущества, предоставляемого в качестве залога.
4. Оформление договора о купле-продаже и кредитного договора. После подписания банк переводит средства на счет продавца. Покупатель с вою очередь получает собственность и обязательства на уплату ипотеки.
5. Оформление страхового договора. Является обязательным условием при оформлении ипотечного кредита.
6. Внесение первого взноса и дальнейшие ежемесячные платежи согласно договору.

Покупка комнаты в коммуналке

Под этим случаем подразумевается приобретение части коммунального жилья, что накладывает определенные отпечатки на характер предполагаемой сделки. Банк пойдет на уступки и разрешит ипотеку на такую покупку, если выкупается последняя комната в коммунальной квартире. В качестве залога рассматривается полностью вся жилплощадь.

После того, как была совершена сделка купли-продажи по ипотечному договору, заемщик становится полноценным собственником всей квартиры. Приобретенная квартира банком признается ликвидной и пригодной для залога.

При планировании покупки комнаты в коммуналке, в которой оставшиеся комнаты закреплены за другими собственниками жилья, потенциальному заемщику следует принимать в расчет возможную вероятность отказа банка в кредитовании в связи большими рисками учреждения и потенциально возможными судебными процессами, инициированными жильцами коммунальной квартиры, претендующими в порядке очереди на расширение своей жилплощади.

Приобретение комнаты в общежитии

Сделки с покупкой комнаты в общежитии в российском сегменте купли-продажи жилого имущества, достаточно редки в силу того, что если заемщик не сможет выплатить ипотечный долг, то попытка реализации банком такой залоговой недвижимости может привести к возникновению для него ряда проблем.

Но это и не значит, что Вы не сможете оформить ипотеку на комнату в общежитии.

Банки выдают такие кредиты, если:

• заемщиком совершен выкуп в общежитии целого комплекса;
• у заемщика уже есть в собственности комната в секции.

Ипотечный договор будет оформлен, если у заемщика есть в собственности целая квартира (в качестве залога для банка). Клиенту также не запрещается использовать возможность поручительства.

Условия для оформления ипотечного кредита

Перед тем как оформить ипотечный кредит, кредиторы выдвигают условия, как для заемщика, так и для недвижимости, планируемой к приобретению. Выдача кредита возможна и на общих банковских условиях, обозначенных на сайте любого банка.

Главными условиями для выдачи банком ипотеки являются:

1. Возраст заемщика от 21 до 70 лет. Некоторые банки выдвигают условия по возрасту только до 65 лет. Если у заемщика есть военные обязательства, то он должен предоставить необходимые документы, которые будут подтверждать, что его не призовут в армию на всю длительность ипотечного договора.
2. Наличие положительной кредитной истории. Заемщик должен иметь положительный опыт в погашении кредитов. У него не должно быть просрочек, задолженностей или других нарушений кредитных договоров.
3. Заемщик должен быть платежеспособным. У заемщика должен быть официальный доход, при помощи которого можно совершать ежемесячные платежи, которые не будут превышать 40% его доходов. Возможный вариант увеличить сумму выдачи кредита – привлечь к ипотеке созаемщика.
4. Постоянная работа. Банки заинтересованы в том, чтобы место работы клиента было надежным: в этом случае возможность возникновения проблем с неплатежами сведены к минимуму. Приоритетно, если клиент трудится на государственном предприятии. Не менее важен и беспрерывный рабочий стаж. Самый меньший опыт работы на одном месте должен быть минимум 6 месяцем. Общий стаж работы должен быть более одного года.

Кроме того, банки выдвигают ряд условий для комнаты, которая будет приобретена и предоставлена в качестве залога.

Комната, купленная в ипотеку должна соответствовать таким требованиям:

• здание было построено позже 1970 года;
• помещение снабжено электричеством, водой, санузлом, соответствовать другим жилищным условиям;
• неаварийное состояние;
• жилое строение;
• площадь комнаты превышает 12 м².

Банк может обозначить и другие условия для каждого конкретного случая.

Документы для оформления ипотеки

Обычно, список необходимых документов для ипотечного кредитования несколько шире, чем при выдаче потребительского кредита, который может быть оформлен только по паспорту.

Заемщик, для оформления ипотеки, должен иметь при себе следующие документы;

• паспорт;
• заявление о предоставлении кредита;
• копию трудовой книжки;
• справку о доходах;
• разрешение супруга или супруги на оформление кредита.

Банк может запросить и дополнительные бумаги, такие как пенсионное удостоверение, диплом и другие. Полный список документов нужно уточнить при заполнении заявки на кредитование.

Если существует необходимость предоставить в качестве залога недвижимость, на которую и будет оформлена ипотека, то нужно иметь при себе документы, которые подтверждают правильность регистрации этой недвижимости:

• отчет о независимой оценке;
• выписка из Реестра;
• кадастровый паспорт;
• договор купли-продажи.

Некоторые банки требуют наличие предварительного договора между покупателем и продавцом, что подтверждает серьезность намерений.

На что обратить внимание при покупке комнаты в коммунальной квартире или общежитии?

Риском таких сделок является невозможность установления всех владельцев. Если будет совершена сделка купли-продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии, а кто-то из собственников об этом не будет знать, то сделка будет признана недействительной.

Стоит учитывать и неликвидность такой недвижимости. Поэтому если заемщик не сможет оплачивать кредит, то такую недвижимость ему будет продать не так просто, к тому же комната еще находится и под действием ипотеки, что многократно уменьшает шансы продавца на ее реализацию.

Стоит отметить, что взять ипотечный кредит на комнату коммуналки или общежития – вполне возможно. Такие помещения довольно часто покупают, чтобы потом сдавать в аренду и получать прибыль, или просто используют в качестве дешевого жилья.