Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Мнение, что в ипотечной квартире нельзя делать перепланировку является ошибочным. Закон не запрещает делать перепланировку. Однако для перепланировки необходимо получить согласие банка.

Это связано с тем, что номинальным владельцем жилья до погашения заемщиком ипотеки является банковское учреждение, поэтому согласование внесения в планировку изменений кроет в себе некоторые особенности, связанные с наложением определенных ограничений на права собственника.

Возможна ли перепланировка жилья в ипотечной квартире

Как узнать, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Чтобы ответить на вопрос о возможности проведения перепланировки в квартире, находящейся в ипотеке, нужно тщательно изучить договор с банком на предмет наличия каких-либо ограничений по переделке помещений. Ипотечный договор является самым главным договором. Он регулирует все правовые вопросы, касаемые недвижимости купленной в ипотеку.

Договор может содержать пункт, в котором говорится о запрете перепланировки и изменения пространства квартиры вплоть до полного погашения кредита заемщиком. Наличие такого пункта является своеобразной страховкой для банка, и заемщику преодолеть его довольно-таки непросто, а в некоторых случаях и вовсе невозможно.

Если же прямого запрета на перепланировку в договоре нет, то надежда получить разрешение банка есть. Многие крупные банки не возражают против осуществления собственником жилья его перепланировки.

Что нужно, чтобы банк разрешил сделать перепланировку жилого помещения

Для того, чтобы начать перепланировку помещений в квартире (не важно, одного или нескольких), находящейся в ипотеке, собственнику жилья необходимо получить согласие банка.

Для этого существует два основных условия:

  1. У заемщика не должно быть никаких просрочек по кредиту.
  2. Срок действия договора должен быть больше, чем 6 месяцев.

Для начала следует обратиться в страховую компанию, так как без её участия банк не будет выносить решение о разрешении проведения перепланировки залогового жилья. В этом случае страховая компания берет ответственность на себя за любые риски при проведении работ, и за непредвиденные ситуации, связанные с их осуществлением.

2

После получения согласия от страховой компании нужно пойти в банк и предоставить полученный в СК документ. Далее в банке составляется заявление с просьбой разрешения проведения работ по перепланировке.

[note]Если банк ответит отказом на осуществление перепланировки, то не стоит проводить ее самостоятельно. Данное действие грозит собственнику наложением банка штрафа за несоблюдение условий договора, требованием привести жилье в первоначальный вид, или даже расторжением ипотечного договора.[/note]

Узаконивание и осуществление перепланировки

Для того чтобы банк одобрил перепланировку, собственнику жилья нужно предоставить проект новой планировки. Получить разрешение для незначительной переделки гораздо проще.

К таким небольшим переделкам относятся:

  • раздел или совмещение санузла при помощи сноса или возведения стены;
  • демонтаж мебели, встроенной без перегородок между помещениями;
  • переустановка оборудования в пределах одной комнаты;
  • остекление балкона или лоджии, не увеличивающее их площадь.

Такие изменения не сильно изменяют жилье.

Для того чтобы составить бумажный эскиз будущих изменений, нужно получить в БТИ план квартиры, и на его копии отметить красными линиями запланированные изменения. Модифицированный, заверенный представителем БТИ эскиз нужно предоставить в банк вместе с заявлением.

Если задумка перепланировки является более сложной, то нужно будет заказать проект. Составляют проекты специалисты определенных строительных организаций, которые имеют допуск СРО.

Составление проекта необходимо для таких изменений, как:

  • объединение кухни, балкона, лоджии с жилой площадью;
  • перенос санузла на нежилую территорию помещения квартиры;
  • расширение площади санузла, за счет нежилых помещений;
  • снос перегородок между помещениями или установка межкомнатных арок.

[note]Для таких работ получение согласия БТИ является гораздо проблематичнее. Но если есть согласие страховой компании и грамотный проект, то получить одобрение БТИ на перепланировку все же можно.[/note]

Для этого нужно будет пригласить специалиста, который проведет оценку недвижимости после того, как проведение перепланировки оконечно.

Запрещенные виды перепланировок

В этой части статьи разберем часто задаваемые и вполне уместные вопросы, например: «возможна ли перепланировка в ипотечной квартире на свое усмотрение?»; «Какие изменения недвижимости запрещены банком?».

В настоящее время существует перечень изменений в жилье, которые запрещено проводить исходя из санитарных и строительных норм.

3

К запрещенным видам преобразований относятся такие изменения недвижимости:

  • остекление балкона или лоджии, в случае если на них расположена пожарная лестница;
  • расширение площади балкона или лоджии с использованием выносных конструкций;
  • установка каминов в панельных домах;
  • соединение кухни с другими комнатами, если кухня оборудована газовой плитой;
  • снос подоконного блока и перегородок во время объединения комнаты с балконом;
  • перенесение санузла в помещение, которое находится над (под) жилым помещением соседей;
  • установка дополнительного оборудования в санузел;
  • перенос батарей отопления на балкон или лоджию;
  • установка теплого пола на балконе с использованием общих коммуникаций дома.

Взаимодействие со страховой компанией

Основным условием для начала перепланировки квартиры является ее одобрение страховой компанией. Тем самым все риски, связанные с последствиями проводимых ремонтных работ по изменению планировки жилья, страховая компаний берет на себя.

[note]Необходимость привлечения страховой компании к процессу перепланировки связана с тем, что в ипотечном договоре, заключенным между банком и заемщиком, указывается конкретная цена на конкретную недвижимость. После проведения перепланировки и площадь жилья, и цена застрахованной недвижимости может измениться в меньшую сторону. Поэтому банк возлагает возможные риски потери средств на страховую компанию.[/note]

Стоимость страхового полиса, обязательного к приобретению, рассчитывается на основании технических характеристик конкретного объекта. Ели перепланировка влияет на эти характеристики, то соответственно, и изменится цена страхования.

Заемщику стоит помнить: страховщиками должна быть сделана оценка объекта, что повлечет за собой дополнительные финансовые траты. После выдачи оценщиками заключения об оценке жилья заемщик должен будет заплатить им согласно страховому договору.

Согласование перепланировки квартиры

После обращения к страховщику, собственнику квартиры необходимо обратиться в жилищную инспекцию или организацию, которая согласовывает перепланировки в конкретном городе.

Нужно составить соответствующее заявление и прикрепить к нему такие документы:

  • документы, устанавливающие права на жилплощадь;
  • проект новой планировке;
  • разрешения различных организаций;
  • разрешение банка;
  • разрешение страхового учреждения;
  • техническое заключение;
  • технический паспорт и план.

Только после получения разрешения собственнику жилья можно приступать к ремонтным работам. После их окончания осмотр квартиры должна произвести специальная комиссия, с дальнейшей выдачей акта ввода в эксплуатацию освидетельствованного объекта.

4

Далее собственнику нужно обратиться в БТИ для внесения изменений в техпаспорт квартиры, в поэтажный и кадастровый паспорта недвижимости.

Полученные документы необходимо предоставить в банк для фиксирования им всех изменений.

[note]Если были проведены значительные изменения в квартире, то банк может потребовать заключить новый страховой договор.[/note]

Сроки и стоимость согласования

Если заемщик задался вопросами переоформления и перепланировки жилья, находящегося в ипотеке, то затягивать с их решением крайне не рекомендуется, ведь банк зачастую дает соглашение на проведение подобных операций в пределах от 3-х до 6-ти месяцев. Если не уложиться в обозначенные сроки, то данный шаг банком будет расценен как несоблюдение правил договора, и организация может на заемщика наложить штрафные санкции.

Чтобы не допустить такого развития событий, заемщику, у которого квартира находится в ипотеке, следует обратиться за помощью к опытному юристу, который занимается вопросом перепланировок. Достаточно будет оформить доверенность на ведение дел, связанных с организацией узаконивания перепланирования жилого помещения, чтобы профессионалы сами взялись за это дело и решали все вопросы, касающиеся согласования.

Решить все вопросы по согласованию перепланировки, переложив их на плечи юристов, для заемщика оказывается, в большинстве случаев гораздо дешевле, чем решать их самостоятельно. Однако часто люди не укладываются в сроки, отведенные банком для этих целей, что несет за собой дополнительные проблемы и хлопоты.

[note]Намереваясь сэкономить, решая вопросы, связанные с оформлением документов на перепланировку квартиры самостоятельно, на самом деле можно израсходовать больше средств, чем в случае найма профессионалов. Начать их поиск следует с крупных агентств недвижимости, так как именно через агентства «проходят» десятки клиентов, желающих сделать перепланировку по закону при продаже/покупке квартиры.[/note]

Поэтому, в случае принятия решения решать вопросы по узакониванию перепланировки задействуя профессионалов, надо быть готовым к определенным затратам в финансовом плане. Никто не назовет точную сумму, которую придется потратить на осуществление процедуры согласования, так как она зависит от расценок компании (агентства), в которую Вы обратитесь. Дополнительные затраты могут добавиться за счет необходимости получения всевозможных разрешений от организаций, которые сами устанавливают цены своих услуг.

Что будет, если не зарегистрировать перепланировку квартиры?

Многие задаются вопросом, можно ли сделать перепланировку ипотечного жилья, не получив разрешения банка? Для заемщика приобретение жилья в ипотеку заключается не только во внесении ежемесячных платежей. Пока заемщик не погасит всю сумму по кредиту на недвижимость, приобретенная жилплощадь фактически является собственностью банка, и находится у него в залоге. Поэтому банк обладает всеми правами на жилье.

5

Для того чтобы контролировать состояние жилья, банк каждый год отправляет на квартиру инспекцию, которая осматривает недвижимость на предмет возможного внесения изменений собственником в перепланировку. Если инспектор заметит изменения в планировке жилья, пусть даже незначительные, то у заемщика могут возникнуть серьезные проблемы – банк может применить штрафные санкции за несоблюдение условий заключенного договора по предоставлению ипотечных средств.

[note]В этом случае банк так же может назначить наказание в виде требования: вернуть жилью первоначальный вид; произвести узаконивание новой планировки в кратчайшие сроки. Самым серьезным исходом для заемщика может быть расторжение договора и требование выплаты всей суммы кредита. Если заемщик не сможет это сделать, то рискует остаться без приобретенной недвижимости.[/note]

Если Вы уже внесли изменения в панировку квартиры без уведомления банка, то не ожидайте, что инспектора этого не обнаружат. Если заемщик добровольно сознается, то может избежать наказания и отсрочить узаконивание изменений. Однако штраф все же придется заплатить.

Узаконить же перепланировку можно своими силами или при помощи организаций, занимающихся этим вопросом, что будет проще и быстрее.

Организации, которые занимаются согласованием переделок, произведенных в квартире (например, агентства недвижимости), собирают все необходимые технические документы, а заемщик, после завершения их сбора должен будет получить новый технический паспорт с изменениями, затем предоставить его в банк в качестве подтверждения узаконивания совершенных переделок.

Таким образом, все документы будут находиться в банке в личном деле заемщика, а со стороны проверяющего инспектора не будет никаких возражений при следующем посещении квартиры.

Любые манипуляции с участием ипотечной недвижимости должны происходить только по разрешению банка. Узаконенная переделка жилья гарантирует отсутствие проблем как с банком, так и с законом.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

 Клиент обхитрил банк Тинькофф на 24 миллиона рублей
≡  Рубрики
credito-centr © 2017 - 2020 Копирование материалов запрещено Наверх