Можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке?

Выплата кредита по ипотеке в большинстве случаев занимает длительный период времени, за который у заемщика может возникнуть необходимость подарить квартиру, находящуюся под залогом.

Провести такую операцию без участия банка не представляется возможным. Представленная статья ответит на вопросы о том, возможно ли проведение подобной процедуры, и в каких случаях банк может одобрить ее выполнение.

Оформление дарения ипотечной квартиры

Всевозможные процедуры, тем или иным образом связанные с дарением недвижимости, детально описаны в Гражданском кодексе РФ, а именно 32 статье.

Дарение квартиры предусматривает переход имущества на безвозмездной, то есть безоплатной основе, без необходимости возвращения, от 1-го собственника, дарителя, к последующему – одариваемому.

Примечательно, что такая сделка обязана осуществляться по доброй воли сторон, без принуждения и участия третьих лиц. Составляется письменное подтверждение перехода права собственности на недвижимость – договор дарения.

При дарении части квартиры, получение согласия остальных собственников не нужно. Если процедура совершается с участием несовершеннолетних, подписание договора исполняет законный представитель или опекун ребенка.

Исключительно при согласии банка

Собственник способен на дарении личного недвижимого имущества, заложенного в ипотеке при наличии разрешения кредитора, согласно законодательству. Норма реализуется по согласию сторон, носит скорей рекомендованный характер. Поэтому, перед непосредственным выявлением желания подарить ипотечную квартиру, заемщик обязан обратиться в банк с письменным заявлением для выдачи разрешения на такую сделку.

Кредиторы редко соглашаются на подобные сделки – смена собственника несет за собой возникновение дополнительных рисков для банка. Если в договоре об ипотеке нет официально утвержденного пункта о невозможности проведения дарения имущества, спор решается индивидуально.

Для удовлетворительного решения банка по поводу оформления дарственной на квартиру, необходимы неопровержимые доказательства прямой необходимости проведения подобных манипуляций, к примеру, пожилой возраст дарителя или резкое ухудшение его здоровья.

Если кредитор обнаружит возникновение дополнительных рисков в процессе проведения дарения, он вправе отклонить заявление. В основном, невозможно оформление дарственной в пользу пожилых граждан или несовершеннолетних.

Связан такой риск с тем, что в случае невыполнения обязательств по договору, принудительное взыскание долга будет невозможным для выполнения, и банк понесет финансовые убытки. Банк может оформить разрешение на проведение дарения недвижимости в том случае, если после процедуры не будет уменьшен список прав кредитора по отношению возможного взыскания задолженности по договору ипотеки.

Заемщику необходимо предоставить для предъявления в банк такой пакет необходимых документов, помимо заявления на разрешение оформления дарственной:

• Документы удостоверения личности одариваемого.
• Проект потенциального договора дарения недвижимого имущества.
• Документы, подтверждающие официальное право собственности у заемщика.

Договор дарения ипотечной недвижимости

В случае положительного решения банка по поводу оформления дарственной, следует процесс составления и подписания договора дарения квартиры, находящейся в ипотеке. Для выполнения договора необходимо наличие следующих документов:

• Гражданский паспорт дарителя
• Гражданский паспорт потенциального одариваемого
• Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость
• Офицальная выписка из реестра прав собственности
• Кадастровый или техпаспорт на имущество
• В случае приобретения квартиры в браке, заверенное нотариусом согласие 2-го супруга
• Соответствующая выписка из домовой книги
• В случае затрагивания прав несовершеннолетних, официальное разрешение местного опекунского совета
• Официальное письменное разрешение кредитора

Если квартира имеет нескольких собственников, необходима подпись соответствующего договора всеми участниками.

Заверение документа нотариусом не является обязательным условием, возможно оформление в простой письменной форме. Однако, в случае возникновения спорных моментов, стоит прибегнуть к профессиональной правовой помощи. Если не зарегистрировать дарение квартиры в официальном Росреестре в течение года, договор считается недействительным.

Примечательно, что если стороны договора дарения не являются близкими родственниками, необходимо оплатить налог в размере 13% от полноценной стоимости описанной недвижимости. Кроме того, обе стороны договора обязаны будут оплатить 1000 рублей госпошлины за проведение регистрации. Поэтому перед непосредственным решением проведения дарения, стоит ознакомиться с возможными финансовыми осложнениями.

Договор дарения личного имущества – недвижимости под залогом ипотеки, обязан содержать:

• Реквизиты сторон сделки – дарителя, одариваемого и ипотечного кредитора.
• Ссылка на необходимые документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
• Полноценный список технических показателей объекта.
• Отметка о передаче имущества на безвозмездной основе.
• Полный список прав и обязанностей сторон договора.
• Порядок передачи права собственности с соответствующим подтверждением согласия и ознакомления одариваемого с тем фактом, что она находится в ипотеке.
• Подписи сторон договора.

 

В результате выполнения договора дарения недвижимости, одариваемый получает официальное свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру с обременением ипотекой. Кроме того, необходимо внести соответствующие изменения в договор страхования недвижимости, указав нового непосредственного владельца имущества.

Проведение процедуры без разрешения кредитора

Оформление дарственной на квартиру в ипотеке без согласия банка невозможно. Необходима обязательная регистрация в Росреестре, требующем полноценный пакет документов, то есть и разрешения кредитора. Иначе в регистрации такого договора будет отказано.

В случае попыток проведения мошеннических действий, к собственнику будут применены следующие санкции:

• Подача банком иска в суд о признании недействительной проведенной сделки.
• Требование досрочного погашения долга, а также возникновение штрафов, наложенных из-за нарушения условий договора ипотеки.
• Принудительное выполнение обязательства – реализация залога и возвращение задолженности.

При подаче заемщиком встречного иска о нарушениях со стороны кредитора, его заявление будет аннулировано, так как он нарушил условия договора кредитования по ипотеке.

Важные моменты в процессе оформления дарения

Принимая ипотечную квартиру, одариваемый соглашается на скрытые характеристики владения подобной недвижимостью.

Ключевой момент – возможность принудительного взыскания задолженности, если заемщик не выполнил обязательств по кредитному договору. Собственник выселяется из квартиры, реализовывается долг путем аукциона.

В случае наличия дополнительных задолженностей и штрафов по кредиту у заемщика на момент проведения дарения недвижимости, даритель уведомляет в обязательном порядке о представленной информации потенциального одариваемого. До полноценного погашения долга по ипотеке, собственник не имеет права на 100% распоряжаться недвижимостью.

Отсутствие разрешения банка

Если кредитор отказал в дарении ипотечной квартиры, метод проведения подобной операции – снять обременение с указанной недвижимости. Для этого заемщику необходимо полностью погасить задолженность по кредиту. Если финансовых средств недостаточно для мгновенного погашения, в отделении того же банка возможно оформление параллельного потребительского кредита без наличия залога.

В таком случае, банк перечислит необходимые средства на счет заемщика и предоставит документы для официального снятия обременения путем обращения в Росреестр. Однако, стоит учитывать возрастание обязательных платежей – беззалоговые кредиты имеют больший процент и выдаются на значительно меньшие сроки.

Если потенциальный заемщик еще до момента оформления договора ипотеки планирует в последующем времени подарить конкретное имущество 3-м лицам, следует предупредить кредитора о своем намерении для включения в кредитный договор соответствующей отметки. Для этого необходимо предоставление веских доказательств необходимости, в противном случае проведение сделки будет отклонено банком.

При возникновении спорных вопросов, необходимости выяснения деталей и характеристик договора дарения квартиры в ипотеке, следует обратиться за профессиональной правовой помощью юристов. Они могут разъяснить ситуацию со всевозможных сторон, опираясь на нормы закона и интересы обеих сторон договора.