Можно ли взять ипотеку на вторичное жилье?

Большинству семей в наши дни при желании обзавестись квартирой приходится рассматривать оформление ипотеки как основной вариант быстро и в полном объеме получить недостающую для покупки сумму денег.

Подбор ипотеки на вторичное жилье интересует многих россиян. Среди банковских продуктов ипотека на квартиры, выставляющиеся на вторичном рынке недвижимости, является одним из самых популярных. При весьма больших объемах строительства нового жилья, вторичный рынок все еще показывает достаточно высокий уровень спроса.

Ипотечный кредит под покупку недвижимости на вторичном рынке жилья

Тем не менее, процесс оформления ипотеки на квартиру, несмотря на распространенность такого вида кредитования, для многих людей до конца не понятен: с чего начать процедуру получения, как сориентироваться в условиях, которые предлагают банки, какие документы нужны, возможно ли получение каких-либо послаблений в финансовом плане – это только часть основных вопросов, возникающих у простого человека, не связанного с банковской сферой.

Чтобы не взять кредит на много лет на невыгодных условиях, к подбору банка и условий кредитования нужно подходить максимально тщательно. Рассмотрим в данной статье детальнее, как проще и выгоднее оформить ипотеку на вторичное жилье.

С чего начать

Решившись на покупку жилого объекта в ипотеку, многие будущие заемщики начинают изучать предложения вторичного рынка недвижимости, рассматривать всевозможные объявления о продаже соответствующих определенным критериям квартир.

Нередки случаи, когда на жилье сначала оформляется договор купли-продажи с выплатой продавцу аванса или даже задатка, и только после этого покупатели приступают к обращениям в банки за получением кредита.

На этом этапе можно столкнуться с весьма серьезными препятствиями:

  • с отказами банков,
  • с одобрением выдачи меньших сумм, недостаточных для завершения сделки,
  • с предложениями на крайне невыгодных условиях.

Если не закрыть начавшуюся сделку в обозначенном договоре сроке, то можно остаться не только без выбранной квартиры или дома, но и без денег, отданных продавцу в качестве задатка.

Процедура возврата внесенной предоплаты может проходить весьма проблематично: долгий срок перечисления, необходимость потери части денежных средств на переводах через банки, а в случае, если продавец не желает добровольно вернуть авансовых средства – участие в судебных тяжбах. Такой поворот событий при невозможности взять ипотечный кредит, когда предварительный договор купли-продажи жилплощади уже подписан сторонами, весьма реалистичен.

А потому начинать покупку квартиры в ипотеку нужно с поиска банка, где будет получено предварительное согласие на выдачу кредита.

Процедура со стороны банка следующая: рассмотрение необходимого набора документов от заявителя занимает до 5 рабочих дней, в случае соответствия определенным параметрам (уровень заработной платы, надежное место работы, внушительный трудовой стаж), заявка на выдачу заявленной суммы одобряется, и банк предоставляет 60-90 дней на поиски нужного объекта.

Подбор банка

С чем должен определиться заемщик перед посещением банка?

  • С количеством имеющихся собственных средств на первоначальный взнос – чем взнос больше, тем меньше понадобиться заемных средств и тем больше шансов, что банк одобрит выдачу ипотечных средств;
  • С размером дохода, надежностью (стабильностью) его источника, с возможностью документального подтверждения. При этом уровень дохода влияет на максимальную сумму ежемесячного платежа, а значит и на общую сумму, которую может выдать банк под покупку жилья;
  • С участием/неучастием в ипотеке поручителей или созаемщиков. Привлечение созаемщика/поручителя может увеличить количество выдаваемых средств банком;
  • Со сроком кредитования – чем больший срок, тем меньше ежемесячный платеж.
2

Исходя из обозначенной выше информации, следует выбирать максимально выгодное предложение банка.

Обычно в первую очередь смотрят на проценты, ведь они определяют сумму общей переплаты и размер ежемесячно вносимого платежа. Нужно принимать в расчет: за низкой процентной ставкой легко могут крыться дополнительные условия, из-за которых ипотека в этом банке окажется не такой уж и выгодной.

Стоит обратить внимание на возможность наличия «подводных камней»:

  1. обязательность страхования, размер страховых платежей;
  2. существующие банковские комиссии, в том числе на частые операции (например на внеочередной платеж крупной суммы);
  3. возможность и условия частичного досрочного погашения;
  4. штрафы и санкции за нарушение периодичности платежей.

Вышеперечисленные параметры в полной мере раскрывают реальную цену ипотечного кредита. Не стремитесь сэкономить лишнюю тысячу в месяц, выбирая банки с худшей репутацией или с заведомо низким качеством обслуживания.

Не бойтесь запросить бланк-пример кредитного договора, который наверняка является типовым, потому что его предварительное изучение так же может пролить свет на некоторые аспекты. Банки в исключительно редких случаях готовы на внесение изменений в типовой договор, поэтому изучать его в момент подписания не рекомендуется.

Сбор документов

Полный перечень документов, предоставляемых потенциальными заемщиками для одобрения кредита лучше всего узнать у банковского специалиста, который вышлет его на электронную почту или распечатает памятку.

3

Основной список документов для рассмотрения заявки на ипотеку, независимо от банковской организации выглядит следующим образом:

  • паспорт гражданина;
  • документы о браке или разводе;
  • свидетельства о рождении детей;
  • заполненная анкета по форме банка;
  • документы, подтверждающие доход: либо справка 2-НДФЛ от работодателя, либо справка по форме банка при нежелании или невозможности предоставить справку по стандартной 2-НДФЛ форме;
  • документы об имеющемся дорогостоящем имуществе пригодном для использования в качестве залогового (квартира, дом, автомобиль);
  • подтверждение наличия денежных средств на указанный в анкете первоначальный взнос;
  • справки о задолженности по действующим кредитам в других банках (чаще всего не требуются).

К этому списку могут добавиться любые другие документы, которые банк посчитает нужным затребовать у заемщика для заключения договора именно для его случая кредитования. К примеру, если в анкете отметить, что имеется брачный договор – банк обязательно запросит его предоставление.

В рекламных проспектах банков нередко говорится о готовности учреждения выдать кредит всего по двум документам, среди которых даже не требуются документы для подтверждения дохода. Однако не стоит рассчитывать, что такой «легкий» кредит будет на выгодных условиях. Если проблем с получением заработной платы нет, то свои доходы лучше доказывать по официальным формам, так как процентная ставка за пользование заемными деньгами в этом случае банком может быть снижена.

Ответ банка

Срок ожидания ответа от банка может варьироваться от одного дня до нескольких недель. В каждом случае все индивидуально. Но чем полнее будет комплект документов, переданных при первом обращении и солиднее ежемесячный доход, получаемый потенциальным заемщиком, тем выше шансы получить ответ быстро.

Сегодня у каждого банка в Интернете имеется свой собственный сайт. На сайтах многих банков существует возможность отправить предварительную заявку прямо оттуда, и по перечисленному небольшому количеству параметров вам будет предложен вариант кредитования. Важно понимать, что указанная на сайте сумма - лишь примерный расчет, предварительная информация, чтобы в дальнейшем хотя бы представлять, на какие условия стоит рассчитывать при обращении в данную кредитную организацию.

Официальный ответ банка оформляется на бумаге, подписывается уполномоченным лицом и заверяется печатью.

Подбор квартиры или дома на вторичном рынке недвижимости

Поиски жилья на вторичном рынке для покупки его в ипотеку проходят с учетом определенных параметров, таких как: техническое состояние недвижимости, особенности его расположения и др. В большинстве случаев желающий взять такого рода кредит полагает, что любое жилье может быть приобретено в ипотеку. На самом деле – нет.

4

Одного желания покупателя квартиры в этом случае мало, так как банк становится участником сделки и от него теперь тоже зависит, получится ли заемщику купить интересующий объект или нет. У банков есть определенные требования к жилым объектам, на которые выдаются ипотечные кредиты (вследствие обязательного их залогового обременения).

Общие требования банков, предъявляемые к приобретаемым квартирам обычно следующие:

  • обособленный объект (здание), имеющий все коммуникации, необходимые для жизни;
  • строение, где находится объект, не включено в списки на снос или в фонд жилья в аварийном состоянии;
  • стены дома и его фундамент из кирпича, камня и цемента. При наличии деревянных элементов, особенно перекрытий, банки в ипотеке могут отказать - очень высок риск потерять объект во время пожара;
  • выбранный объект не должен находиться в обременении (в залоге);
  • объект располагается в населенном пункте, где имеется представительство банка.

Еще банки любят обращать внимание на этажность дома, на год его постройки. Но тут разные банки выдвигают различные требования.

С одобренной ипотекой заемщик передает в банк необходимый пакет документов для изучения объекта, планируемого к приобретению, и его юридической проверки. Стоит заранее сообщить продавцу, что квартиру планируется приобретать в ипотеку, так как на рынке есть предложения, где такой вариант покупки неуместен изначально.

Стандартный пакет документов по жилому объекту для передачи в банк на рассмотрение:

    • документы, подтверждающие право собственности продавца и основание для их возникновения (копии);
    • паспорта собственников (копии);
    • при владении частью объекта несовершеннолетним или недееспособным, обязательно предоставление разрешения из органов опеки;
    • нотариально подтвержденное согласие второго супруга на сделку, либо заявление о том, что человек в браке не состоит;
  • нотариальная доверенность при действии через представителя.
1

Выйти на сделку без окончательного одобрения банком не получится, поэтому документы собирать придется все, как того потребует банк.

Оценочная стоимость жилья тоже является важным фактором. Для определения верхней планки по кредиту банк выбирает либо рыночную стоимость объекта в соответствии с результатами независимой экспертизы, либо берет стоимость из предварительного договора между продавцом и покупателем. При этом выбирается меньшее значение.

Когда документы банком проверены и претензий нет, можно начинать действия по переходу к самой важной фазе: подписанию всех документов по получению ипотеки и расчету с продавцом. Стоит учитывать, что деньги заемщику для проведения сделки купли-продажи банком на руки не выдаются, а переводятся безналичным способом на счет продавца.

Особенности покупки квартиры или дома при ипотечном кредитовании

После совершения сделки, с интервалом в несколько дней, заемщику необходимо заключить договор страхования приобретенного недвижимого имущества. От заемщика требуется выбрать страховую компанию (иногда банк сам предоставляет услугу страхования, например, Сбербанк), оформить с ней договор, оплатить страховой взнос.

Чаще всего полис оформляется сроком на один год, с необходимостью ежегодного продления в дальнейшем. Как правило, сумма уплачиваемой страховки зависит от стоимости купленной квартиры. Платеж составляет 2-5 тысяч рублей в месяц в первый год обслуживания.

В дальнейшем заемщиком, при погашении ипотеки, сумма, на которую страхуется жилплощадь, может быть снижена (но должна быть не менее чем существующий долг по ипотеке). После проведения процедуры, бланк страховки следует предъявить в кредитующий банк, чтобы его сотрудники сняли копию с предоставленного свидетельства, далее копия подшивается «в дело» заемщика. При ежегодном продлении страховки процедура повторяется.

Что будет, если не заплатить страховку по ипотеке? Согласно условиям договора между заемщиком и банком, первый обязуется оформлять страховку на приобретенное в ипотеку жилье. Если таких действий с его стороны не предпринимается, то банк вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ипотеки из-за несоблюдения заемщиком условий двустороннего соглашения. Решение о том, каким способом это будет сделано – остается за банком.

Далее заемщиком подписывается договор с банком. Важно помнить, что предварительное ознакомление с документами не должно исключать их изучение и в момент подписания (на всякий случай). Как минимум, следует проверить реквизиты сторон и сравнить описание условий.

Когда кредитный договор подписан, можно приступать к подписанию договора купли-продажи на объект. Предоставление денежных средств и расчет могут проходить безналичным способом, с использованием аккредитива или сейфовой ячейки. Оплата через сейфовую ячейку весьма популярна, как безопасная и простая, но в большинстве случаев банк ипотечные средства перечисляет напрямую на счет продавца, таким образом уходя от их обналичивания (так банк контролирует их целевое использование).

В ячейке же деньги за квартиру недоступны для продавца, пока он не подтвердит завершение сделки путем предоставления зарегистрированного договора купли-продажи, что укажет на переход права собственности к покупателю. После исполнения этого условия у продавца появляется возможность забрать причитающиеся ему средства.

Когда регистрация прошла и оплата поступила, продавец освобождает квартиру и передает ее покупателю, который, как заемщик, может пользоваться квартирой, но в силу обременения не может отчуждать, дарить, передавать объект, пока кредит не погашен.

Когда ипотека совмещена с материнским капиталом

При наличии у семьи права на материнский капитал, одним из способов расходования материальной госпомощи является вложение в улучшение жилищных условия через оформление ипотеки. Маткапитал можно потратить в качестве части первоначального взноса, однако не каждый банк готов работать с таким видом субсидий. Чтобы с банком не возникло проблем, потенциальному заемщику обязательно, как устно, так и письменно, нужно указывать, что для ипотечного кредита будет использован материнский капитал.

Продавцу тоже важно - использует ли покупатель материнский капитал при расчете с ним. Это связано с тем, что у Пенсионного Фонда РФ по закону имеется право на рассмотрение документов о выплате заемщику материнского капитала после рождения ребенка в срок до двух месяцев. То есть покупатель может не увидеть деньги за квартиру вплоть до двух месяцев с момента начала сделки.

Некоторые банки готовы предложить различные способы выдачи ипотеки при материнском капитале. Наиболее популярный способ заключается в выдаче еще одного кредита, размер которого полностью совпадает с размером субсидии. Далее при получении одобрения от ПФ РФ этот кредит целиком погашается. При таком подходе расчет с продавцом происходит куда быстрее.

Важно помнить про требования Пенсионного фонда:

  1. второй ребенок в семье не может быть младше трех лет на момент осуществления сделки (уточнять об актуальности подобного требования следует в самом фонде);
  2. ипотека должна быть на целый объект – доли или комнаты не рассматриваются;
  3. право собственности распределяется между всеми членами семьи, в том числе и несовершеннолетними детьми.

С условиями, описанными в последнем пункте, могут возникнуть сложности, потому что банк-кредитор может не пойти на выдачу займа, когда в квартире есть собственники, являющиеся несовершеннолетними детьми. Чтобы урегулировать этот момент, от родителей требуют оформления нотариального обязательства, в котором прописывается, что после снятия обременения по ипотеке произойдет оформление прав собственности на детей.

Ипотека без первоначального взноса

Лет десять назад ипотека без внесения первоначального взноса была вполне осуществима (за счет возможности привлечения поручителей и созаемщиков). Сейчас времена изменились, и поручители при оформлении кредитных средств на жилье отошли на второй план. Лучшей гарантией возврата выданных в долг средств, банки считают передача им в залог дорогостоящего имущества, лучше – недвижимости.

На сегодняшний день для заемщиков, не имеющих крупной суммы для приобретения жилплощади, банки предлагают два варианта кредитования:

  1. через оформление потребительского кредита, который весь уйдет на первоначальный взнос за объект;
  2. через предложение банку другой недвижимости или дорогостоящего имущества в качестве залога.

У каждого из перечисленных выше вариантов кредитования для заемщика есть свои «подводные камни».

  1. При получении потребительского кредита на первоначальный взнос нужно понимать насколько это опасно в финансовом плане: кредит выдается на крупную сумму, с небольшим сроком отдачи и под высокий процент.
  2. Наличие обременения на предоставляемый в качестве залогового другой объект, может стать трудно решаемой проблемой при последующей его продаже. Подробно о том, какие сложности при этом поджидают собственника, подробно описаны в статье «ХХХХХХ».

Можно с уверенностью констатировать: покупку жилья в ипотеку при отсутствии первоначального взноса можно рассматривать как вынужденную меру, когда другие пути получения кредита на жилье отсутствуют.

Итог: покупка квартиры или дома в ипотеку требуют от заемщика тщательной подготовки: изучения всех вариантов и условий банков, планирования бюджета, изыскания средств, необходимых, хотя бы, на внесение первоначального взноса, оформления страховки и др.

Когда работа с банком прозрачна, то и проведение сделки по приобретению недвижимости в ипотеку пройдет проще и приятнее.

Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

 Клиент обхитрил банк Тинькофф на 24 миллиона рублей
credito-centr © 2017 - 2019 Копирование материалов запрещено Наверх