Обмен квартиры в ипотеке на другую. Как сделать?

Для большинства россиян ипотечное кредитование является основным способом обрести собственное жилье.

Так как данный вид кредита является долгосрочным (выдается вплоть до 30 лет), у заемщика за столь продолжительный срок в жизни может поменяться многое.

За этот период можно вступить в брак, могут родиться дети, никто не застрахован от финансовых трудностей, либо же наоборот, можно повысить свои доходы и захотеть улучшить жилищные условия. Во многих случаях заемщики начинают задумываться об обмене жилья еще до окончания выплаты ипотечного долга.

Главный вопрос в этом случае состоит в следующем:  можно ли обменять квартиру, находящуюся в залоге у банка? Ведь именно статус залогового объекта мешает свободно распоряжаться собственнику жилья по своему усмотрению.

обмен квартир с доплатой через ипотеку

Согласование с банком намерения обменять залоговую квартиру

1

Так как на квартиру, купленную в ипотеку, наложено обременение, распоряжаться ей полноценно не удастся – на многие действия нужно разрешение банка. Обмен квартиры в ипотеке можно произвести после снятия обременения.

Вывести жилье из статуса залогового можно после полного погашения кредита, взятого под его покупку. Так что начинать решение вопроса об обмене ипотечной квартиры необходимо с обращения в банк. Если пытаться произвести обмен, не поставив в известность банк, можно получить серьезные проблемы: наверняка такие действия относятся к серьезным нарушениям договора ипотечного кредитования. При выявлении подобных нарушений банк может затребовать выплатить остаток долга целиком и в сжатые сроки.

Разрешение на какие-либо действия с квартирой банки охотнее дают заемщикам, исполняющим свои долговые обязательства своевременно и в полном объеме. Так же кредитные учреждения могут обращать внимание не только на качество выплат по долгу, но и на наличие страхования приобретенного объекта.

К примеру, заемщик, обслуживающийся в банке два-три года, выплативший уже не менее 30% долга, и имеющий договор страхования на рекомендуемых банком условиях, скорее всего получит разрешение банка на обмен.

Выдача разрешения на обмен не входит в обязанности банка – это его право. Важно понимать, что вся процедура банку сулит лишь дополнительной работой по оформлению бумаг, так же появляются и некоторые риски. Заемщику нужно убедить банк в своей добросовестности и готовности соблюдать требуемые процедуры банка.

Разрешение банка должно быть получено заранее. То есть заемщику следует обговорить возможность проведения обмена еще до того, как начнется процедура поиска другого объекта. Договариваться о чем-либо без разрешения банка рискованно – если банк откажет, то время и средства окажутся потраченными зря.

В случае продолжения ипотеки уже по другому объекту, следующий предмет залога тоже будет проверяться банком на соответствие всем его требованиям.

Варианты обмена ипотечной квартиры

Обмен объекта в ипотеке чаще всего производят, используя один из следующих вариантов:

  • заключают договор обмена объектов и заменяют залог на новый объект;
  • осуществляют проведение цепочки сделок по продаже квартиры и последующей покупки другой;
  • получают кредит без залога для досрочного погашения ипотеки.

Определять способ для проведения обмена в большей степени придется в зависимости от готовности банка работать по определенному сценарию.

Когда банк выдал предварительное разрешение на обмен квартиры, находящейся в залоге, стоит приступать к выбору интересующих вариантов.

Обмен квартиры через договор мены

Подобный вид сделки с недвижимостью будет иметь смысл, если обе квартиры оцениваются примерно как равные, или у заемщика есть возможность произвести доплату из собственных средств. Прибегают к такому варианту при желании сменить район проживания или даже город.

2

Необходимо учитывать, что обмен на квартиру в другом городе может стать невозможным, так как банки требуют, чтобы хотя бы в регионе, где расположена новая квартира заемщика, были их отделения. Иногда требуют, чтобы банк был размещен в близлежащем населенном пункте.

Обмен текущей квартиры на более дорогую без привлечения дополнительных заемных средств банками очень ценится, и они легко соглашаются на проведение сделки. Все дело в том, что новая квартира, с большей стоимостью, будет являться предметом нового, более дорогого залога.

Когда собственных денег на более дорогой объект не хватает, и размер заемных средств придется увеличивать, лучше всего настаивать на варианте сделки с оформлением договора купли-продажи.

Неохотнее всего банки рассматривают варианты обмена, когда новое жилье будет дешевле. Для банка это крайне невыгодно, в связи с этим они нередко выставляют достаточно жесткие условия для одобрения операции: небольшой остаток задолженности. В качестве оснований для своих требований банки указывают наличие существенных изменений в условиях по первоначальному договору, что приводит их к недополученной прибыли.

Обмен квартир проводят следующим образом:

  1. в банк сдаются документы по новой квартире;
  2. проводится процедура согласования;
  3. заключается договор мены;
  4. оформляется обременение на новую квартиру;
  5. снимается обременение со старой жилплощади.

Поиски людей, готовых обмениваться на квартиру с обременением, могут оказаться весьма затруднительным делом, потому что сложно назвать предстоящую процедуру легкой и быстрой.

Заемные средства за счет потребительского кредита

Изменить объект залога можно через использование потребительского кредита. Чтобы успешно завершить обмен, продавцу потребуется выполнить следующие действия:

  1. Найти покупателя и убедиться в его готовности приобрести жилье, находящееся в ипотеке;
  2. получить заемщику потребительский кредит в таком размере, чтобы им можно было закрыть ипотеку;
  3. погасить ипотечный кредит и оформить все бумаги в банке;
  4. зарегистрировать снятие обременения;
  5. продать квартиру по договору купли-продажи;
  6. получить деньги от продавца и оперативно вложить их в закрытие потребительского кредита;
  7. заниматься покупкой другой квартиры, возможно и в ипотеку.

Когда потребительский кредит для покрытия ипотеки составляет внушительную сумму, банки, для его получения, вполне могут затребовать у заемщика привлечения поручителя к сделке.

Этот вариант интересен тем, что сделка по продаже будет проходить проще, ведь для ее начала заемщик предварительно гасит ипотеку и снимает обременение, то есть получает право пользоваться объектом полностью на свое усмотрение.

Не стоит забывать и про возможные сложности. В первую очередь, это высокие требования банка, в котором планируется получать потребительский кредит. Во-вторых, на определенном временном этапе у продавца образуется два кредита одновременно: и ипотека, и потребительский. В-третьих, любые промедления в проведении сделки влекут за собой большие дополнительные расходы, которых можно было бы избежать.

3

Самый оптимальный случай заключается в оперативном решении всех вопросов: когда покупатель на квартиру уже есть и он точно ее купит; когда есть объект, который точно продадут; когда есть одобрение банка на потребительский кредит.

В качестве дополнения можно рассмотреть вариант с дополнительным залогом, но это потребует расходов и времени, и дополнительных средств на регистрацию факта. Так как кредит требуется гасить оперативно, вариант без предоставления дополнительного залога будет выгоднее и проще.

Рассмотрение заявки на потребительский кредит проходит на общих основаниях, поэтому не обойтись без подготовки полного комплекта документов для подтверждения уровня доходов. Некоторые банки предлагают специальные программы кредитования для подобных сделок.

Цепочка из договоров купли-продажи

Вариант для продажи квартиры, чтобы на вырученные средства купить другую, в том числе и в ипотеку. Этот подход требует следующих действий:

  • получение от банка-кредитора разрешения на продажу объекта, находящегося в залоге;
  • поиск покупателя, готового приобрести объект, по которому наложено обременение;
  • поиск квартиры для себя;
  • оформление согласия на выдачу ипотеки на другой объект, возможно и в другом банке;
  • проведение сделки по продаже квартиры;
  • покупка новой квартиры в общем порядке.

Для покупателя на квартиру можно предложить вариант замены заемщика. Этот шаг подходит в случаях, когда покупатель не сможет или не захочет обеспечить большую сумму средств, которых было бы достаточно, чтобы продавец смог закрыть ипотеку и снять обременение. В таком случае продавцу достанется сумма, оставшаяся после погашения кредита. За счет этих средств можно осуществить первоначальный взнос за другой объект.

При таком подходе у продавца появляется некая свобода в выборе квартир. Однако воспользоваться ей будет сложно, так как мало какой покупатель будет рад покупать квартиру с обременением, потому что это требует от него больших расходов и дополнительного времени.

Не стоит отказываться от возможности сменить кредитора. Закрытие ипотеки при продаже дает шанс найти другой банк с более выгодными ипотечными условиями.

Вариант с продажей квартиры банкам нравится больше всего, ведь это наиболее безопасный для них вариант.

Независимо от способа обмена квартиры, важно понимать, что процесс этот непростой и длительный. Отказываться от помощи специалистов не стоит, так как на любом из этапов могут возникать сложности, а самый негативный сценарий – потеря жилья и денег.

Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

 Клиент обхитрил банк Тинькофф на 24 миллиона рублей
credito-centr © 2017 - 2019 Копирование материалов запрещено Наверх