Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой. Чем грозит, риски?

Вторичный рынок недвижимости богат на предложения, среди которых могут встречаться неплохие квартиры, но с неузаконенной перепланировкой.

Если продавец честно сообщит потенциальному покупателю о данном факте, то последний сможет сам решить стоит ли приобретать квартиру, и возможно с продавцом будет найден какой-либо компромисс (снижение стоимости, рассрочка платежа и т.д.).

Однако неточности между состоянием планировки квартиры и документами в БТИ могут выявиться уже после проведения сделки.

Разделение планировок по типу простое. Планировка:

  • либо значительная,
  • либо незначительная.

Строители используют понятие допустимой и недопустимой планировки. Если перепланировка в строительном плане допустима, пусть она и значительная, пройти процедуру узаконивания вполне возможно, если же не удастся  – можно просто вернуть объекту первоначальный вид, который будет соответствовать нормативным документам.

Хуже всего, когда перепланировка сделана в нарушение строительных норм и ситуация не поддается возврату – узаконить в таком случае изменения квартиры не представляется возможным.

Нести ответственность за неоформленную надлежащим образом переделку жилья придется текущему владельцу недвижимости, а не тому, кто делал реконструкцию.

Что может быть, если квартира не узаконена по всем правилам

Как узаконить перепланировку квартиры

1

Типовые квартиры всегда хочется как-то изменить, сделать удобнее для себя. Реализовать подобные планы в наши дни легко, тем более что рабочая сила в избытке, выбор строительных материалов обширен. К сожалению, мало кто задумывается, что результат работы нужно отразить в соответствующих документах на объект.

Покупателю, при наличии в жилплощади перепланировок, не отраженных в документах, будет лучше, если продавец еще ДО совершения сделки по продаже жилья пройдет требуемые законом процедуры по надлежащему оформлению переделок. Можно так же договориться с другой стороной предполагаемой сделки о том, что квартира будет продана с условием, что покупатель после получения прав на приобретаемую недвижимость, берет на себя обязанность по узакониванию существующей перепланировки за свой счет. В такой ситуации обычно продавец делает скидку на квартиру, чтобы компенсировать будущие расходы покупателя.

[note]Покупателям полезно напоминать продавцам о том, что: сокрытие сведений о наличии незаконной перепланировки является веской причиной для расторжения договора купли-продажи квартиры с признанием такой сделки недействительной ввиду утаивания важных характеристик об объекте.[/note]

Продавцу, чтобы согласовать произведенные работы по перепланировке, потребуется предоставить в жилищную инспекцию определенный набор документов. Лучше всего ознакомиться с порядком подачи в местном отделении – заранее узнать тонкости работы с местными специалистами.

По закону в список документов должны входить:

  1. план объекта с учетом изменений,
  2. документы собственника, подтверждающие его личность и право собственности,
  3. технический паспорт объекта,
  4. заявление об узаконивании.

В случае если собственников несколько, обязательно приложение согласия всех остальных.

Местные особенности организации приема и обработки документов неизменно влияют и на срок согласования прошения. Где-то не стоит ожидать результата ранее, чем через 3-4 месяца, но чаще для прохождения процедуры потребуется месяца два. Чтобы ускорить обработку, стоит воспользоваться сайтом ГосУслуг, на котором документы на узаконивание можно подать в электронном виде. Согласование по электронным заявкам может укладываться в промежуток 20-45 дней.

Какая перепланировка относится к незаконной

Не каждая перепланировка может быть узаконена, поэтому получить документы на регистрацию возможно не всегда. Если в жилище снесены какие-либо несущие стены, передвинут санузел на место комнаты, то рассчитывать ни на узаконивание, ни на предварительное согласование не стоит.

Часто между собой путают переустройство объекта и перепланировку. К первому варианту относятся такие работы, как замена радиаторов. Ко второму – создание нового дверного проема в перегородке. Для переустройства не нужно документальных подтверждений и регистрации, а перепланировка должна быть официально оформлена в документах на жилище.

[note]Жилищный кодекс указывает на необходимость получения разрешительных документов, чтобы только приступить к перепланировке. После выполнения действий по перепланировке, на место проводимых работ должна подъехать комиссия, задача которой сводится к проверке работ: фактически проведенных и заявленных. По факту многие согласуют уже то, что было изменено – узаконивают перепланировку задним числом. Однако возможность подобного оформления существует не при каждой переделке квартиры или дома, существует некоторая вероятность, что комиссия не одобрит переделку. Хозяину жилища данный нюанс необходимо принимать в расчет, чтобы не «отыгрывать» все назад.[/note]

Ипотечная квартира с незаконной планировкой

Для покупателя, когда привлекаются заемные средства у банка, опаснее всего приобретение квартиры с неузаконенной планировкой. В процессе оформления ипотеки в банк подаются собранные документы по объекту, но они не являются стопроцентной гарантией проверки объекта, в том числе и на соответствие его планировки документам, хранящимся в БТИ.

[note]После получения ипотечного кредита, в случае выявления несогласованных перепланировок в жилище, банк имеет право настаивать на одностороннем расторжении договора о предоставлении ипотеки с дальнейшим возвращением заемщиком выданной ему суммы.[/note]

Для заемщика вышеупомянутые негативные последствия связаны со стоимостью жилплощади с перепланировкой, не имеющей законного статуса – цена ее на рынке жилья ниже. Данный факт сказывается на рисках для банка – они возрастают, ведь в случае невозврата клиентом заемных средств, банк вынужден реализовывать залоговую недвижимость по более низким ценам, что, естественно, ему не выгодно.

В задачи банковской организации не входит разрешение проблем с перепланировкой и трата своих ресурсов на ее согласование. Когда объект, передаваемый в залог, не имеет проблем – банк с большим рвением выдаст ссуду, и не будет иметь в будущем к заемщику никаких претензий.

Покупателю же с ипотекой весьма рискованно приобретать объект с незаконной перепланировкой, так как в случае получения претензий от госорганов на переделанную внутри квартиру, банк может выставить требование к заемщику погасить долг в кратчайшие сроки.

Ответственность за создание незаконной перепланировки зависит от степени тяжести. Когда от перепланировки никто не пострадал, не нарушены никакие общедомовые коммуникации, а у соседей нет претензий, все может обойтись небольшим административным штрафом. Но если последствия оказалась не такими легкими, отвечать придется строго, вплоть до уголовного наказания, если ремонтные работы стали причиной каких-нибудь обрушений. Финансовая ответственность на владельца объекта ляжет в любом случае. При наступивших последствиях помимо штрафов придется компенсировать и причиненные убытки жильцам, чьи жилища пострадали.

Принцип обнаружения неузаконенной перепланировки

Собственники квартир нередко думают, что никому не интересны их документы на квартиру, особенно, если это не касается сделок, в которых необходимо предъявлять права собственности на объект. Однако незаконную перепланировку вполне реально выявить, и до последнего момента жильцы не будут догадываться, что вот-вот надзорные органы напомнят о себе – захотят проверить жилище на наличие отклонений в планировке.

Желающему переделать что-либо внутри квартиры необходимо помнить: работы по перепланировке могут повлиять на смежные конструкции, системы. Например, можно испортить вентиляцию у соседей или же увеличить звукопроницаемость стены с соседней квартирой. Подобные вещи соседи способны выявить самостоятельно и обратиться с жалобой в управляющую компанию, ЖЭК или сразу в жилищную инспекцию.

2

Эти обращения станут поводом для назначения выезда специалиста по адресу заявителя в целях обследования причин возникновения проблемы. В ходе работ инспектирующие сотрудники смогут определить, с какой квартирой связана проблема, а дальше уже посетить и ее. Владельцу жилья, переделанного без официального оформления, грозит штраф, а также предписание на устранение выявленных нарушений.

Серьезнее будут обстоять дела, если перепланировка проведена с нарушением СНиПов, что повлекло за собой сбои в работе систем (электрической, вентиляционной и т.д.) или еще хуже – возникновении аварий или разрушения части стен здания. Коммунальные службы по вызову при авариях реагируют быстрее и жестче, поэтому и штрафы выше. Если перепланировка довела до аварии в доме из-за нарушения проектно-строительных норм, то узаконить ее явно не удастся. Хорошо, если удастся восстановить прежнее состояние квартиры, заплатив штраф.

Не менее распространенный вариант, когда в жилищную инспекцию поступает жалоба от коммунальной организации, обслуживающей квартиру (например, на запредельный расход тепла в системе теплоснабжения) в определенных ситуациях можно уверенно утверждать о наличии перепланировки (например, переделка балкона под жилое помещение с использованием для утепления общедомовой системы отопления – на торцах балкона, для обогрева пола).

Важность узаконенной перепланировки

Паспорт объекта, хранящийся в БТИ, содержит информацию о самых важных параметрах жилого объекта. Часть хранимой информации отражается в кадастровом паспорте. При оформлении прав собственности собственником, вышеназванные документы должны регистрироваться в обязательном порядке, ведь без их наличия провести сделку с недвижимостью невозможно в принципе. При смене характеристик квартиры или жилого дома старый паспорт объекта утрачивает свою силу – необходимо получать новый. Отсутствие актуального паспорта делает продажу недвижимости не просто затруднительной, а практически невозможной, так как агентства по покупке/обмену жилья следят, чтобы квартиры, участвующие в сделках, были «чисты» в плане наличия на них актуальной документации.

[note]Проведенная, но не узаконенная перепланировка, в будущем может принести собственнику немало проблем при желании распорядиться своими правами на объект – не только при продаже, но и при использовании его в качестве залога или при оставлении в наследство.[/note]

Покупатель, целенаправленно готовый купить квартиру с официально неоформленной перепланировкой, наверняка будет настаивать на серьезных уступках, в первую очередь по цене. Логика в этом есть, ведь новому собственнику по закону нужно согласовать все изменения самостоятельно, хотя он их и не производил.

Собственник, экономящий на оформлении перепланировки сейчас, в будущем рискует понести куда большие потери. При этом хорошая, официально оформленная перепланировка станет, наоборот, поводом повысить цену при продаже и не добавлять проблем покупателю.

Стоит ли делать перепланировку квартиры?

Владелец объекта всегда является тем лицом, которое обязано зарегистрировать перепланировку, независимо от того, кто ее производил. Несовпадение документов с реальным положением дел может не приносить никаких проблем годами, однако при желании распорядиться недвижимостью можно внезапно стать заложником ситуации.

От проблем с неузаконенной планировкой квартиры можно ожидать серьезных денежных расходов и существенной траты времени. Поэтому оформление перепланировки можно отложить на некоторое время, но при планировании каких-либо действий с квартирой, без узаконивания произведенных внутри ее изменений не обойтись.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

 Клиент обхитрил банк Тинькофф на 24 миллиона рублей
≡  Рубрики
credito-centr © 2017 - 2020 Копирование материалов запрещено Наверх