Покупка квартиры в ипотеку у родственников. Особенности оформления

Родственные связи не лишают возможности проводить сделки, в том числе и купли-продажи жилья. Возможность покупки квартиры у родственника нередко сопряжена с весьма выгодной стоимостью сделки. Иногда сторонами договора родственники могут выступать и по жизненным обстоятельствам, когда для раздела имущества без договора никак не обойтись.

Но покупка квартиры у своего родителя является не такой типичной ситуацией для банка, в который заемщик может обратиться за получением ссуды для приобретения желаемого объекта. Так же приобретение жилья у родителей лишает покупателя на возможность получения налогового вычета, даже если сделка была реальной. Этот аспект напрямую прописан в Налоговом кодексе Российской Федерации и связан с тем, что сделки между близкими родственниками рассматриваются как между взаимозависимыми лицами, так что каких-либо налоговых льгот по ним не предоставляется.

Покупка квартиры в ипотеку у родственников. Особенности оформления

Почему могут возникнуть проблемы с ипотекой при покупке жилья у близких?

1

Банки в России нередко относятся к таким сделкам негативно, и отказ в выдаче ипотечного кредита для «родственной» сделки вполне распространенное явление.

Основной претензией банков является тот факт, что заемщик рассматривается как участник операции по обналичиванию заемных средств, потому что сделка с близкими родственниками может не быть «настоящей».

Так же такие сделки могут расцениваться банками как продажа объектов с заведомо завышенной стоимостью, которая не соответствует действительности. Многие кредитные учреждения заранее прописывают в примечаниях, что получение ипотеки для покупки квартиры у близкого родственника у них невозможно. Но даже и при отсутствии такого прямого указания на невозможность выдачи кредита все равно велик шанс, что после рассмотрения всех документов банк вынесет отрицательное решение о предоставлении ссуды. Для кредитора «родственные» сделки являются высокорисковыми, потому что шанс на расходование кредитных средств нецелевым образом действительно высок.

Еще хуже для банка выглядит ситуация, когда сделка не только «родственная», но еще и с привлечением материнского капитала в качестве первоначального взноса. Такие сделки не нравятся не только банкам, но и Пенсионному Фонду России, так что для банка это еще больший риск появления просроченной задолженности.

Продажа квартир родственниками не рассматривается и в рамках участия в различных государственных программах, которые направлены на улучшение условий проживания. К таким относится «военная ипотека», специальные условия для сотрудников правоохранительных органов и им подобные.

Как оформить ипотеку по «родственной» сделке?

Будущему заемщику, готовящемуся приобрести жилье у кого-то из близких родственников, остается только контактировать с банками и выяснять все условия, заранее получать и анализировать информацию. Возможно, придется обращаться в большое количество кредитных учреждений. Сразу можно отсечь банки, которые напрямую оговаривают отсутствие возможности кредитования таких сделок.

Возможно, стоит обратиться за помощью к ипотечному брокеру. Этот специалист должен быть помочь в подборе предложения. В его задачи входит сбор и анализ информации по текущим предложениям банков, изучение их условий, подбор самых подходящих и выгодных для клиента вариантов. Работа с ипотечным брокером, если попадется действительно хороший специалист, может принести куда более интересный результат за счет его опыта и связей, чем самостоятельный поиск подходящего решения.

При общении с банками нужно готовиться к отказам из-за участия родственников в сделке. И отказы нужно не принимать, а реагировать на них: вы, как потенциальный заемщик, можете предпринять попытки доказать кредитору реальность сделки и своих намерений, обсудить возможные варианты доказательства того, что сделка не нацелена на обналичивание денег или получение средств незаконным путем.

2

При удачном исходе в поисках нужно помнить, что банк-кредитор наверняка выставит какие-нибудь дополнительные условия и по оформлению сделки. Но это никак не повод пытаться утаить родственные связи между продавцом и вами, особенно, если связь на первый взгляд не прослеживается. Лучше поставить кредитора в известность сразу, так как скрытие таких фактов службой безопасности кредитного учреждения расценивается крайне негативно. Есть даже риск быть занесенным в черные списки банков, что снижает вероятность не только на ипотеку под эту сделку, но и вообще на получение займов в будущем в любых банках.

Добросовестное представление полной информации о готовящейся сделке делает вас более надежным заемщиком, которому можно доверять и, соответственно, шанс на выдачу кредита больше. Пояснение ситуации, которая стала причиной для «родственной» сделки, нагляднее продемонстрирует ваши намерения. Например, если вы хотите выкупить квартиру, которая находится в разделе между братьями и сестрами, при этом в ходе раздела другим родственникам будет передано иное имущество или денежные средства. Описанная ситуация жизненная и действительно требует срочного вложения немаленькой суммы, которую банк может обеспечить. Для кредитора описание ситуации позволяет точнее оценивать риски.

Шансы на одобрение ипотеки повышаются еще в тех случаях, когда у продавца при родственной сделке продаваемый объект не является единственным жильем. Еще надежнее, если и регистрация у продавца по другому адресу. То есть будут доказательства того, что объект не используется для проживания продавцом, ведь при продаже единственной квартиры близкому человеку не очень похоже, что продавец перестанет реально ее использовать.

Варианты покупки квартиры в кредит, но не ипотечный

В случае отказа банков в выдаче ипотечного кредита на покупку жилья у родственников не стоит сразу ставить крест на возможности получения займа, так как есть вероятность получить на эти цели потребительский кредит. Риски такого подхода надо оценивать заранее, потому что доступная сумма кредита может оказаться меньше, чем при ипотеке, а процентная ставка намного выше. Несомненным плюсом является то, что потребительский кредит получить намного проще и быстрее. Однако стоит ли экономия времени и сил тех переплат, которые будут при потребительском кредите вместо ипотечного, предугадать сложно.

Если у заемщика уже есть собственная недвижимость или ценное имущество, ипотеку на сделку с родственниками можно попробовать получить под залог другого объекта. Подобные заявки для банка выглядят намного интереснее, так как риск невозврата заемных средств многим меньше.

Покупка квартиры в ипотеку у родственников пошагово

Схема проведения сделки по покупке жилой недвижимости у близких родственников не сильно отличается от сделки, где продавцом выступает иное лицо. Поэтому при полном одобрении банка вся процедура будет проходить как обычно.

Продавцам и покупателям потребуется проходить такие же этапы, в такой же последовательности, на таких же условиях. Различия есть лишь в самом начале сделки.

3

Заемщику проще при обращении в банк из-за того, что он уже точно знает какой объект он хочет приобрести, он уже подобран. Однако сбор документов для подтверждения «реальности» сделки может быть намного сложнее.

Обычно продажа квартиры между родственниками в ипотеку идет следующим образом:

  1. продавец и покупатель заключают предварительный договор продажи. Банки могут потребовать, чтобы в нем были прописаны определенные условия, вплоть до порядка внесения задатка;
  2. покупатель находит интересующее его кредитное предложение;
  3. проводится оценка жилья, если отчет об оценке является обязательным документом для представления в банк;
  4. производится сбор полного пакета документов для одобрения банком-кредитором выдачи займа под залог жилой недвижимости;
  5. при положительном решении о выдаче ипотеки производят ее последующее оформление, вносят первоначальный взнос. Не стоит забывать про частое требование банков об оформлении страховки.
  6. зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Как видно, покупка жилой недвижимости в ипотеку у родителей или других близких родственников сложна в самом начале, когда может потребоваться буквально выбивать себе право получить денежный займ. Когда банк даст одобрение на выдачу денег, дальнейшая процедура ничем не отличается от обычной сделки, где-то даже спокойнее, так как ее участники знакомы и чаще всего доверяют друг другу.

Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

 Клиент обхитрил банк Тинькофф на 24 миллиона рублей
credito-centr © 2017 - 2019 Копирование материалов запрещено Наверх