Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Неоформление по закону планировки квартиры является серьезной помехой при ее продаже, приватизации и при многих других действиях, связанных с ней: дарение, передача в наследство, в залог и т.д.

Только предоставление актуальных сведений в БТИ (бюро технической инвентаризации) обо всех внесенных изменениях поможет собственнику избавиться от проблем, описанных выше.

Тем не менее, некоторые покупатели готовы идти на определенные риски, чтобы приобрести объект с неузаконенной перепланировкой. Обычно взамен покупатели что-нибудь требуют от продавца, чаще всего – соразмерное уменьшение цены на приобретаемое жилье.

Стоит понимать, что для покупателя жилплощади сделка при неоформленной перепланировке несет в себе дополнительные риски. Какие? Об этом и пойдет речь в данной статье.

не сделанная перепланировка жилья при продаже

Виды законной перепланировки

1

Изменение планировки возможно и в квартирах, и в жилых домах. Но главное, что законный статус своим действиям можно придать лишь при согласовании плана переделки в БТИ. Но зачастую людям банально лень заниматься вопросом узаконивания, поэтому перестроенные жилые дома и переделанные внутри квартиры могут годами быть неактуализированы с данными БТИ, то есть их планировка отличается от планов объектов, хранящихся в БТИ.

При попытке собственника такого неузаконенного жилья продать его, подарить, обменять – возникновение проблем с регистрацией сделки не заставит себя долго ждать: практически все агентства недвижимости требуют законного оформления переделки, без этого сделка купли/продажи/обмена жилплощади даже не начнется.

Существует два варианта законной перепланировки:.

  1. Данный вариант предусматривает отсутствие необходимости обязательного уведомления БТИ. К работам, не требующим согласования/уведомления надзорных органов в сфере контроля правильности возведения жилья, относятся как несерьезные изменения, по типу проведения антенных кабелей, так и более внушительные – смена встроенных шкафов, установка секций отопительных приборов, подключение кондиционера и т.д. В этом случае даже самые минимальные работы должны проходить без внесения изменений в план квартиры, не нарушая коммуникации внутри дома.
  2. Во втором варианте можно изменить планировку квартиры, с последующим уведомлением органа БТИ. Работы можно начинать без получения разрешения. К таким несущественным работам относится изменение расположения сантехники (ванны, раковины), установка пластиковых окон, монтаж перегородок, добавление дверей в стену, не являющейся несущей.

Два вышеобозначенных варианта относятся к простой перепланировке квартиры.

Что будет, если не оформить по закону перепланировку жилья?

Некоторые виды работ, если они затрагивают первоначальный проект, по которому возводилось жилье, обязательно требуется отразить в соответствующих документах БТИ. Среди таких серьезных работ можно выделить популярные работы по объединению комнаты с лоджией, переустановке газовой плиты (в другую комнату), изменению расположения сантехники и т.д.

[note]Наличие прав собственности на квартиру не говорит о том, что с объектом можно делать все что захочется – некоторые изменения категорически запрещены к реализации.[/note]

Под запретом находится: соединение зала и кухни, удаление несущих конструкций, нарушение порядка инженерных коммуникаций, работы по перепланировке на техническом этаже жилища, чердаке.

Из более-менее редких запрещенных перепланировок можно упомянуть установку камина в панельных домах, создание подпола там, где он технически не был предусмотрен.

Многие забывают, что в панельных домах запрещено убирать перегородки, даже если они не относятся к капитальным стенам.

Купив квартиру с измененной планировкой, которая не была узаконена, ответственность за внесенные изменения начинает нести новый владелец жилья. Ему предстоит разбираться с последствиями неузаконенного решения. А они могут быть таковы, что надзорными органами возможна выдача предписания на приведение объекта в изначальное состояние. Плюс дополнительно они выпишут штраф.

2

Факт совершения перепланировки предыдущим собственником не делает подобные меры надзорных органов незаконными. Обычно до штрафов дело не доходит, если перепланировка совершена давно, тем более другим человеком, при этом соседи не испытывают проблем и неудобств при эксплуатации своего жилья.

Неисполнение предписания о возврате квартире первоначального вида чревато серьезными проблемами – жилищная инспекция может инициировать процедуру продажи квартиры с торгов. После вычета судебных издержек владелец получит остаток денег с продажи. Не стоит думать, что проживание арендаторов в помещении поможет остановить процедуру, так как выселение всех проживающих входит в перечень законных мер. Ответственность по закону в любом случае будет нести владелец расселяемого объекта.

Особенности проведения сделки купли-продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Наложение жилищной инспекцией запрета на сделку купли-продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой невозможно, если вследствие изменения планировки не произошло снижение площади жилья. При этом квартира должна быть безопасной, то есть соответствовать нормам противопожарной безопасности, а также строительным и санитарным нормам. Правильно, когда работы по перепланировке, пускай и неузаконенной, осуществлены с оглядкой на строительные нормы – СНиПы.

Несоблюдение норм служит отличным поводом, чтобы жилищная инспекция заявляла о необходимости возврата первоначального вида жилища.

Чем грозит приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой? Покупателю такой квартиры можно понести большие траты в будущем – если в дальнейшем он пожелает объект продать/обменять – узаконивание перепланировки уже ляжет на его «плечи». Хуже всего, что продавец может не уведомить покупателя об изменениях, которые он совершил в квартире, либо убедить его, что переделка не является чем-то серьезным и не требует ни регистрации, ни уведомления органов БТИ.

3

Продавца можно понять, ведь добровольное признание такого минуса квартиры станет отличным поводом для торгов со стороны покупателя и, как следствие, серьезного снижения стоимости продаваемой недвижимости. Чтобы сделка была надежной, можно предложить продавцу самостоятельно либо сделать регистрацию всех изменений, либо вернуть изначальный вид квартире. Большинство продавцов от такого предложения наверняка откажутся.

Когда покупатель становится обладателем квартиры, в которой изменения не сопровождались уведомлением, он становится ответственным за текущее состояние объекта, поэтому могут возникнуть дополнительные траты денег и времени на проведение действий, связанных с узакониванием внесенных в конструкцию квартиры изменений. Отсутствие скидки на такие квартиры со стороны продавца вполне можно назвать несправедливостью по отношению к покупателю, так как продавец целенаправленно перекладывает все проблемы на нового владельца, которому вполне вероятно придется сильно раскошелиться.

[note]Риелторы убеждены: в среднем квартиры с перепланировкой, сделанной в полном соответствии с законом, стоят процентов на десять выше, чем схожие объекты без узаконивания.[/note]

Фактически каждую сделку купли/продажи с неузаконенной перепланировкой нужно рассматривать отдельно, иногда из-за незарегистрированных изменений внутри квартиры, покупателю можно добиться от продавца существенной скидки от начальной стоимости продажи.

Как узаконить перепланировку квартиры

Придать законный статус перепланировке может только собственник жилища. То есть либо этим займется продавец-собственник, еще до продажи объекта, либо уже новый собственник-покупатель, приобретший квартиру.

Сразу стоит иметь в виду, что предстоящая процедура – не из простых. Для придания законности уже проведенным работам потребуется проходить цепочку действий, практически аналогичную получению разрешения на проведение таких работ.

4

Жилищный кодекс РФ определяет список документов, обязательных для предоставления в ходе узаконивания изменений в жилище. Большая часть документов относится к техническим: план с экспликацией помещений в объекте, технический паспорт, разрешение на перепланировку от соответствующих надзорных органов. Не обойтись и без документов, подтверждающих право собственности на объект, согласие членов семьи, зарегистрированных по этому же адресу на проведение работ. К комплекту добавляется заявление от собственника.

Пакет документов сдается в жилинспекцию, после чего на объект должен выехать инспектор. В его обязанности входит осмотр объекта, отражение факта осмотра в документах, выявление возможных различий между фактом и планом объекта в официальных бумагах. После проведения инспекционных действий идет этап окончательного оформления документов, итогом которого станет либо решение о согласовании изменений, либо вынесение отказа, обязательно сопровождающегося обоснованием позиции.

[note]Простые изменения в план вносятся на основании эскиза, который владелец может нанести поверх копии технического паспорта объекта. Для сложных перепланировок придется привлекать специалистов, способных подготовить требуемую документацию.[/note]

Степень совершенных изменений в жилище будет определять длительность процедуры, объем работы, и, соответственно, затраты заказчика на их оплату.

Риски продавца квартиры с незаконной перепланировкой

Квартиры с незаконными перепланировками реализуются не только за наличный расчет, но и с использованием ипотеки.

При продаже квартиры за наличные средства у продавца риски обнаружения незаконной перепланировки сведены к минимуму, потому что в актуальном официальном плане про изменения пометок нет, а после проведения сделки у покупателя вместе с правом на собственность возникают и обязанности по ее содержанию, в том числе и по согласованию перепланировки. При такой сделке продавцу легко переложить всю ответственность с себя на покупателя.

При продаже квартиры, находящейся в ипотеке, у продавцов могут возникнуть определенные трудности с ее реализацией. Банки обычно проверяют соответствие плана квартиры фактическому ее состоянию, которое легко можно узнать из отчета оценки недвижимости. Тем не менее, банки зачастую не выступают против проведения сделки, даже если знают о незаконности планировки – просто в договор добавляют требование о скорейшем узаконивании переделок.

Покупателю: при сильном желании купить квартиру с неузаконенной планировкой лучше всего договариваться с продавцом, чтобы он ее узаконил и после этого выходить на сделку.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

 Клиент обхитрил банк Тинькофф на 24 миллиона рублей
≡  Рубрики
credito-centr © 2017 - 2020 Копирование материалов запрещено Наверх