Возврат процентов по ипотеке при досрочном ее погашении

Многие люди, на удивление, до сих пор не желают пользоваться возвратом процентов по ипотеке при досрочном ее погашении. Зачастую они банально не проинформированы о наличии такой возможности.

Современный ипотечный рынок настроен на выдачу кредитов с аннуитетной системой погашения, так как это более понятный и посильный способ закрытия долговых обязательств для заемщиков.

При такой схеме устанавливается ежемесячный срок выплат, а размер платежей устанавливается равным на протяжении всего срока. Каждый платеж состоит из двух неравных частей: из погашения процентов, из погашения основного долга. В начале пути по выплате кредита основная сумма платежа приходится на погашение процентов. С каждым платежом доля процентов падает и растет доля погашения основного долга, но это достаточно медленный процесс. То есть в начале кредита платежи возмещают банку проценты, а основной долг массово гасится лишь к концу ипотечного срока.

В каких случаях можно рассчитывать на возврат процентов по ипотеке

Финансовые обзоры, ссылаясь на статистику, часто указывают на то, что больше половины заемщиков добросовестно платят по кредиту и стараются погасить его быстрее. При этом люди выбирают кредиты на большие сроки, но стараются закрывать их досрочно многим раньше.

Досрочное погашение обычно происходит по одному из следующих сценариев:

1. Досрочное погашение кредита делается частями – заемщик в силу своих возможностей оплачивает сумму крупнее, чем обязательный ежемесячный платеж. При таком подходе банк может либо уменьшить размер оставшихся фиксированных платежей, либо сократить срок кредита. В обоих случаях заемщик выигрывает на том, что начисление процентов после внесения дополнительной суммы будет изменено в меньшую сторону – то есть переплаты лишних процентов не случится, так как при пересчете учитывается фактический остаток долга.
2. Досрочное погашение кредита сделано целиком – заемщик решает, что может покрыть весь долг единоразово и закрыть ипотеку. При таком действии, когда кредит выдавался по аннуитетной системе, появится переплата по процентам, ведь изначально их размер считали по договору, рассчитанному на срок больший, чем получилось фактически.

Только во втором случае появляется возможность обратиться в банк с запросом на возврат излишне выплаченных процентов. Требовать возврата можно в размере процентов, которые уплачены за тот период, когда договор по факту прекратил свое действие.

[note]О праве заемщика потребовать с банка возвратить проценты по ипотечному кредиту, уплаченные сверх требуемого, неоднократно разъяснялось Центробанком, который ссылается на законодательные нормы. Право на возврат основывается на том, что проценты по кредиту считаются по факту пользования заемными средствами, поэтому при погашении основного долга досрочно заемщик исполняет свое обязательство, и проценты с момента поступления средств в счет полной оплаты, исчислять нельзя. Поэтому, если такие проценты были оплачены, они подлежат возврату.[/note]

Важно понимать, что оплата за ипотеку в соответствии с графиком платежей, как того требует кредитный договор, не приводит к появлению права на возврат процентов. Оно возникает лишь при полном досрочном закрытии кредита. Иногда заемщики полагают, что при аннуитетной системе они платят проценты по каким-то расчетам банков, предполагающих выплату процентов за будущие периоды, словно это некий аванс. По факту банки же исчисляют проценты на фактический остаток долга по каждому месяцу. Большой размер процентов в составе платежей в начале ипотеки связан лишь с тем, что и размер долга в самом начале очень крупный.

Выплата же по графику обеспечивает медленное покрытие основного долга, поэтому требуется много времени, чтобы от каждый внесенный платеж мог закрывать основной долг, а не проценты по нему.

Частичные досрочные погашения помогают постоянно снижать размер долга быстрее, чем это предусмотрено графиком, если заемщик не забывает не только их вносить, но и подавать соответствующие заявления на перерасчет ипотечных процентов. Однако банк всегда беспокоится о своей прибыли, из-за чего досрочные частичные погашения происходят на условиях сокращения срока действия договора, либо на условиях снижения размера платежа.

Обе меры направлены на то, чтобы выплаты процентов все равно оставались больше, чем могли бы быть по желанию заемщика. Условия досрочного погашения всегда изначально прописывают в кредитном договоре, поэтому оспорить этот механизм вряд ли получится.

Сокращение срока кредитования, которое осуществляется обычно без проблем, является самым выгодным при желании вносить частичные досрочные платежи – меньше срок, меньше будет выплачено процентов. В связи с этим за возвратом излишне уплаченных процентов при частичном погашении практически никогда не обращаются.

[note]Не следует спешить с возвратом процентов, так как это зачастую невозможно, а иногда это просто не приносит существенной выгоды или даже вредит «толщине кошелька». Например, при получении имущественного налогового вычета после возврата процентов уменьшается и сумма, с которой вычет можно получить. Незаконно получить вычет с суммы процентов, а потом добиться уменьшения размера процентов и их возврата – весьма чревато дальнейшими последствиями, выражающимися в виде «разборок» с налоговой инспекцией с перспективой ведения судебных тяжб.  Поэтому детальный анализ ситуации с проведением расчетов поможет выявить заемщику возможный эффект от предполагаемых действий и наступление возможных последствий.[/note]

Возврат части процентов при досрочном погашении ипотеки

Для обращения за возвратом процентов при закрытии ипотечного кредита раньше срока, нужно самостоятельно рассчитать, на какую сумму можно претендовать, чтобы обращение было обоснованным. Так же нужно подготовиться и к правовому обоснованию своей позиции.

На что обратить внимание в расчетах:

1. Начисление процентов ведется ежесуточно. В графике же этот расчет приведен суммарно, с разбивкой по платежным периодам (помесячно);
2. Досрочное погашение кредита происходит не в момент отправки денег заемщиком, и не в день поступления этих средств на счет для оплаты кредита. Зачет средств осуществляется в ближайшую дату платежа по графику. Так же важно помнить, что банки должны получить от заемщика заявление на досрочное погашение, а срок его рассмотрения может составлять 30 дней, чем иногда банки активно и пользуются. То есть между фактическим внесением средств на счет в банке-кредиторе и списанием денег в счет частичного досрочного погашения может пройти больше месяца, а за это время будут начислены проценты;
3. Все расчеты должны основываться на документально подтвержденных сведениях. Документы нужно брать в самом банке – выписки, справки, сверки. После закрытия кредита запрашивают справку о последнем платеже (дата, размер), и справку об исполнении заемщиком перед банком всех обязательств по кредиту;
4. Если уже получен налоговый вычет по процентам, нужно не забыть посмотреть, как он изменится после пересчета процентов. Этот расчет можно сделать в целом, чтобы понять, насколько уменьшится возврат в будущем. На банк полагаться в этом плане не стоит, так как его никто не обязывает следить за отношениями клиента с налоговыми органами. Для сравнения расчетов по вычетам лучше обратиться к специалистам, занятым в этой сфере.

Когда расчеты проведены, и четко ясно, что возврат по процентам выгоден, и на его проведение достаточно оснований, заемщику нужно приступать к оформлению официального обращения в банк в виде заявления или даже претензии. Банки могут предлагать типовые формы для таких обращений, заблаговременно оповещать о порядке их рассмотрения – с этой информацией обязательно нужно ознакомиться у менеджеров коммерческих структур.

Время рассмотрения претензий занимает в среднем до месяца, иногда банку хватает и десяти дней. Ответ на письменный запрос клиента банком так же должен быть предоставлен официально. При отказе в возврате банком переплаченных процентов, заемщику дальше придется решать вопросы лишь через суд. До обращения в судебные органы необходимо ознакомиться с позицией банка, с его расчетами.

Вполне может оказаться и так, что в ваших расчетах допущена ошибка. Если же вы все равно уверены в своей правоте и готовы к судебному спору, не забудьте предъявить претензии так же и на то, что банк пользовался вашими средствами незаконно, за что так же полагается денежное возмещение.